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本溪市市政公用事业特许经营管理办法(试行)

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 10:46:13  浏览:9189   来源:法律资料网
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本溪市市政公用事业特许经营管理办法(试行)

辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第117号
本溪市市政公用事业特许经营管理办法(试行)

《本溪市市政公用事业特许经营管理办法(试行)》业经第十三届人民政府第39次常务会议讨论通 过,现予以发布,自2005年5月1日起施行。
市长 李波

二○○五年三月十七日

  
第一章 总 则   
第一条 为推进市政公用事业市场化,规范市政公用事业特许经营活动,加强市场监管,保障社会公共利益和公共安全,根据国家有关法律、法规,制定本办法 。   
第二条 本办法所称市政公用事业特许经营(以下简称特许经营),是指市人民政府按照有关法律、法规规定,通过市场竞争机制选择市政公用事业投资者或经营 者,明确其在一定期限和范围内经营某项市政公用事业产品或提供某项服务的制度。   
城市供水、供气、供热、公共交通、污水处理、垃圾处理等行业,依法实施特许经营的,适用本 办法。   
第三条 特许经营的授权主体是本溪市人民政府。   
市城乡规划建设委员会是我市市政公用事业主管部门(以下简称公用事业主管部门),负责全市特许经营活动的指导、监督、管理及具体实施等工作。   
市发展改革、国土资源、财政、国有资产、物价、工商、质量技术监督、环保、劳动、国税、地 税、房产、供暖、收费等政府部门根据各自职责或市政府授权的职能履行监督和管理职责。   
第四条 市人民政府鼓励社会资金、境外资本采取独资、合资、合作等形式建设市政公用设施,从事公用事业特许经营。   
市政公用事业利用外资或对外转让经营权和收费权的,按国家法律、法规和产业政策规定,须经省人民政府批准后实施。   
第五条 实施特许经营,应当遵循公开、公平、公正和公共利益优先的原则。   
特许经营企业应确保提供持续、安全、优质、高效、公平和价格合理的普遍服务。   
第六条 坚持合理布局,有效配置资源的原则,鼓励跨行政区域的市政公用基础设施共享。   
跨行政区域的市政公用基础设施特许经营,应当本着有关各方平等协商的原则,共同加强管理。   
第二章 特许经营   
第七条 特许经营项目由市公用事业主管部门会同相关部门,根据城市总体规划、各行业专项规 划和本市城市建设发展需要提出。其中项目主管部门负责编制项目特许经营建议书和可行性研究报告 ,公用事业主管部门组织专家论证,最后报请市人民政府批准确定。   
第八条 特许经营权转让收取特许经营转让费。特许经营转让费由市公用事业主管部门会同相关 部门和单位,根据特许经营项目的属性和本市同行业或相近企业近三年来的经营情况,结合市场预测制定收费基数,通过竞标确定收费数额。   
第九条 市公用事业主管部门根据市人民政府批准确定的特许经营项目,组织拟定实施方案,报 市人民政府批准后实施。   
实施方案应当包括以下基本内容:   
(一)特许经营项目的名称、由来和目的;   
(二)特许经营的范围和期限;   
(三)产品或服务的价格及其测算;   
(四)基本经济、技术指标;   
(五)项目所属行业的规范、标准和要求;   
(六)新建项目的选址和其他规划条件;   
(七)特许经营者应具备的条件;   
(八)特许经营费及其减免;   
(九)需要特许经营申请方承诺的条件;   
(十)法律、法规要求的其他规定。   
(一)在一定期限内,将项目授予特许经营者投资建设、运营,期限届满无偿交回的(BOT);   
(二)在一定期限内,将公共基础设施移交特许经营者运营,期限届满无偿交回的(TOT);   
(三)在一定期限内,委托特许经营者提供公共服务的;   
(四)政府同意的其他经营方式的。   
采用(一)、(二)类特许经营方式的,经营权期限一般为20年和25年,最多不得超过30年;采用(三 )、(四)类特许经营方式的,经营权期限一般为1年至4年,最多不得超过8年。   
第十一条 市人民政府采取招标或按国家法律、法规、规章规定的其他方式,公开、公平、公正 地将某项特许经营权授予符合条件的申请者。   
授予特许经营权的基本程序为:   
(一)市公用事业主管部门向社会公开发布实行特许经营项目的招标条件、办法、程序和规定,受 理和具体组织招标;   
(二)市公用事业主管部门依据招标条件对招标人资格、方案进行审查,确定符合投标条件的候选人;   
(三)市政府公用事业评审委员会依法进行评审,并通过质询和公开答辩,择优选出特许经营授权对象;   
(四)中标结果和特许经营方案在新闻媒体公示,接受社会监督,公示时间不少于20天;   
(五)公示期满,对中标者没有异议的,由市公用事业主管部门代表市人民政府与中标者签订《特 许经营授权协议》;   
(六)《特许经营授权协议》在签订之日起30日内报省建设行政主管部门备案后,市人民政府向中 标者颁发《本溪市市政公用事业特许经营权证书》,《特许经营授权协议》正式生效。   
第十二条 参与特许经营权竞标者,根据招标文件要求,提出申请和提供相关资料,并对公用设 施权属及其处分、股权转让及所 经营的公用事业与其他经营活动的关联责任等事项做出相应承诺,不做出相应承诺的,取消竞标资 格。   
第十三条 申请特许经营权者应当具备以下条件:   
(一)依法注册的企业法人;   
(二)具有竞标行业的《资质证书》或资质能力证明;   
(三)有相应的注册资本金和设施、设备;   
(四)有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力;   
(五)有相应的从业经历和良好的业绩;   
(六)有相应数量的技术、财务、经营等关键岗位人员;   
(七)有切实可行的经营方案;   
(八)地方性法规、规章规定的其他条件。   
第十四条 现有国有或国有控股的市政公用事业企业,必须 在国有资产评估、产权登记的基础上,按规定程序经市国有资产监督管理委员会批准后,申请特许 经营权。   
取得特许经营权的国有或国有控股公用事业企业,由市国有资产监督管理委员会依法对其资产经营和产权等事项实施监督管理。   
第十五条 特许经营授权协议应当包括以下基本内容:   
(一)授权人、被授权人;   
(二)特许经营内容、区域、范围及有效期限;   
(三)相关标准或规范;   
(四)价格的确定方法、标准以及调整程序;   
(五)设施、设备等资产的权属与处置;.   
(六)设施维护、更新改造和新建项目的规定和要求;   
(七)特许经营期间发展规划和中长期计划(5年计划)建设项目的承诺;   
(八)安全管理;   
(九)环境保护管理;   
(十)履约担保;   
(十一)特许经营费的缴纳方式;   
(十二)特许经营权的终止和变更;   
(十三)依照法律、法规、规章进行的临时接管和其他管制措施;   
(十四)违约责任;   
(十五)争议解决方式;   
(十六)双方认为应该约定的其他事项。   
第十六条 《本溪市市政公用事业特许经营权证书》及其附件《特许经营授权协议》是特许经营 企业从事特许经营业务的法律依据,特许经营企业不得超出《特许经营授权协议》规定的经营范围。 未取得《本溪市市政公用事业特许经营权证书》的,不得从事市政公用事业特许经营。   
第十七条 特许经营企业应当履行下列职责:   
(一)科学合理地制订企业年度生产、供应计划;   
(二)按照国家安全生产法规和行业安全生产标准,组织企业安全生产;   
(三)履行协议,为社会提供足量的、符合标准的产品和服务;   
(四)接受市公用事业主管部门、其他行业监管单位对产品和服务质量的监督检查;   
(五)按规定的时间将中长期发展规划、年度经营计划、年度报告、董事会决议等向市公用事业主 管部门报告和备案;其中国有、国有控股或国有参股的,还应同时向市国有资产监督管理委员会报告 和备案;   
(六)加强对生产设施、设备的运行维护和更新改造,保证固定资产更新率符合相关标准或规范;   
(七)接受社会公众的监督和投诉,及时纠正服务中的有关问题;   
(八)接受市公用事业主管部门及其他行业监管部门依照法律、法规、规范性文件、协议条款的临时接管和其他管制措施;   
(九)特许经营权被收回或终止时,应在规定的时间内,将原特许经营业务正常运行所必需的资产 及全部档案和技术资料移交主管部门指定的接管单位,保证供应和服务的连续性,并对交接期间的安 全、服务和人员安置承担全部责任;   
(十)协议约定的其他责任。   
第十八条 特许经营企业承担政府公益性指令任务造成经济损失的,政府应当给予相应的补偿。   
第十九条 《特许经营授权协议》在有效期限内,个别条款可以每3年调整一次;确需变更的,由 市公用事业主管部门与特许经营企业在共同协商的基础上签订补充协议,报市人民政府批准后生效。   
第二十条 特许经营企业确需变更名称、地址、法定代表人、财务负责人、技术负责人时,应当提前向市公用事业主管部门申请同意后实施。   
第二十一条 特许经营期限届满,特许经营者应提前1年提出竞争下轮特许经营申请或届满主动退出的报告;原特许经营者参加下一轮投标竞争的,在同等条件下可以优先予以考虑。   
第二十二条 特许经营企业在协议有效期内提出解除《特许经营授权协议》的,应当在《特许经营授权协议》规定的期限内向市公用事业主管部门提出申请,市 公用事业主管部门自收到申请的3个月内作出书面答复。在协议解除前,特许经营企业必须保证正常的 经营与服务。   
第二十三条 特许经营企业在特许经营期间有下列行为之一的,市人民政府将依法终止特许经营 授权协议,取消并收回其特许经营权,并实施临时接管;   
(一)擅自转让、出租特许经营权的;   
(二)擅自将所经营的财产进行处置或者担保的;   
(三)因转让企业股权而出现不符合授权资格条件的;.   
(四)因经营管理不善,财务状况严重恶化,危及企业正常运行的;   
(五)因经营管理不善,造成重大安全责任事故的;   
(六)因经营管理不善,造成重大环境污染事故的;   
(七)达不到公用事业产品、服务标准或要求的;   
(八)擅自停业、歇业的;   
(九)不按城市规划投资和建设公用设施,经监管部门责令限期改正而拒不改正的;   
(十)滥用特许经营权垄断市场进行关联交易,损害公众利益的;   
(十一)拒绝接受监督管理,不履行特许经营授权协议义务,违反申请特许经营权时承诺的;   
(十二)法律、法规禁止的其他行为。   
第二十四条 收回特许经营权的决定由市公用事业主管部门书面通知特许经营企业。   
特许经营企业可以在收到书面通知之日起30个工作日内提出书面申辩并可要求举行听证会。要求举行听证的,市公用事业主管部门必须组织听证。   
第二十五条 特许经营期间发生不可抗力事件,致使无法正常经营时,特许经营者应提出申请,市公用事业主管部门组织专家考察认定后,报市人民政府批准, 可以提前终止《特许经营授权协议》。   
第二十六条 特许经营权根据本办法第二十三条规定被收回和第二十五条规定提前终止时,原特 许经营者应严格执行第十七条(九)项规定。在完成接管前,善意履行看守职责,继续维持正常的经营 和服务。   
第二十七条 特许经营权根据本办法第二十三条规定被收回的,市人民政府重新授予特许经营权 及交接所需支出的费用,由原特许经营者支付。   
第二十八条 特许经营权发生变更或终止时,市公用事业主管部门必须采取有效措施,保证市政公用产品供应和服务的连续性与稳定性。   
第二十九条 特许经营项目运营过程中,市公用事业主管部门应当组织专家定期对获得特许经营权的企业经营情况进行评估。评估周期一般不得低于两年,特殊情况下可以实施年度评估。   
第三章 价 格   
第三十条 市价格主管部门会同市公用事业主管部门按照有关法律、法规规定的原则和程序,负 责市政公用事业产品和服务价格的制定或调整。   
第三十一条 制定公用事业价格应按照法律、法规和省价格主管部门确定的原则进行。   
第三十二条 公用事业产品和服务的价格制.定或调整,应当根据经济运行情况,按照规定的定 价权限和程序进行:   
(一)由特许经营者向价格主管部门提出书面申请。   
(二)价格主管部门收到书面申请后,应对申请材料是否齐备进行初步审查、核实,认为符合听证条件的,应在受理申请之日起30日内做出组织听证的决定,并与 市公用事业主管部门和相关部门协调听证会的有关准备工作。   
(三)价格主管部门应在做出组织听证决定的3个月内举行听证会,征求消费者、经营者和相关部门 的意见,论证其必要性、可行性。在举行听证会1 0日前将聘请书和听证材料送达听证会代表,听证会 应当在三分之二以上听证会代表出席时举行。   
(四)价格主管部门和市公用事业主管部门拟定价格方案时,应当开展价格、成本调查,充分考虑听证会提出的意见,方案形成后按定价权限上报审批。上报时应 同时提交听证纪要、听证会笔录和有关材料。   
(五)价格方案批准后,由价格主管部门在本溪日报、政府网站及其他媒体上公告,并组织实施。   
第三十三条 特许经营企业应执行价格监管规定及政府制定的价格标准。   
第四章 公用设施   
第三十四条 市人民政府投资建设的公用设施,所有权归市人民政府所有。市人民政府可以将公用设施通过租赁、入股等方式交给特许经营者使用。   
特许经营者应按照城市规划建设新的公用设施。   
当特许经营权被收回或终止后,该市政公用设施按其承诺归市人民政府所有。需要补偿的,市人民政府依据本办法或事先约定,参照固定资产净值核算方式给予投资者合理补偿。   
第三十五条 特许经营企业应允许其他经营者按照城市规划要求连接其经营的公用设施。有关收 费标准执行价格管理方面的规定。   
第三十六条 特许经营企业因建设和维护公用设施需进入某些地段和建筑物时,应事先与所有权 人和有关管理者协商,所有权人及有关人员应提供方便。   
第三十七条 市政公用设施的维护要遵守相关的道路、绿化、环卫、物业管理等法律规定;场站 设置和管线改造应服从市规划部门的总体安排。因紧急情况需要抢修时,特许经营企业可以先实施抢 修,同时告知有关部门,并于3日内补办有关手续,对抢修现场和相关设施及时恢复原状。   
第三十八条 特许经营者应对公用设施的状况及性能进行定期检修和保养,并将设施运行情况按 时报告监管部门。   
第三十九条 特许经营企业应对所经营的市政公用设施的图纸和资料进行收集、归类、整理和归 档,完善公用设施信息化管理系统,并与政府联网。   
第四十条 政府因公共利益需要可依法征用公用设施,特许经营企业应予配合,政府给予投资者合理补偿。   
第四十一条 其他投资人建设的市政基础设施,自愿将所有权移交国有资产管理部门的,经市政府同意,国有资产管理部门按照规定办理相关手续。该部分资产 作为国有股份按行业委托特许经营者经营。   
第五章 监 管   
第四十二条 市公用事业主管部门应当履行下列职责:   
(一)公用事业特许经营权招标组织和实施工作;   
(二)监控企业成本及费用,对特许经营企业提出的价格调整申请提出意见;   
(三)监督获得特许经营权的企业履行法定义务和协议书规定的义务;   
(四)监督特许经营企业的经营计划实施、产品和服务的质量以及安全生产等情况;   
(五)监督特许经营企业制订和调整特许经营期间的企业中长期发展规划、年度经营建设计划,并 督促落实;   
(六)制订公用事业产品、服务质量评价标准;   
(七)监督检查特许经营企业提供的产品和服务质量;   
(八)受理公众对特许经营企业的投诉;   
(九)查处特许经营企业违法行为;   
(十)向市人民政府提交年度特许经营监督检查报告;   
(十一)建立公用事业特许经营项目临时接管应急预案。在危及或者可能危及公共利益、公共安全等紧急情况下,临时接管特许经营项目;   
(十二)法律、法规、规章规定的其他职责。   
第四十三条 市公用事业主管部门应对特许经营企业的下列事项实施日常监管:   
(一)产品或服务的质量是否符合要求;   
(二)行业规范规定的服务满意度是否达到规定要求;   
(三)特许经营企业年度和中长期(5年期)经营、投资计划是否按规定备案、执行;   
(四)业务经营和财务情况是否良好;   
(五)是否履行协议中的承诺;   
(六)是否执行价格规定;   
(七)董事会和经营班子主要成员的变更、董事会的决议是否按规定报告和备案;   
(八)法律、法规、规章规定的其他事项。   
第四十四条 市人。民政府设立市政公用事业监督委员会,负责收集公众、特许经营企业的意见 ,提出立法、监管等建议,并代表公众对特许经营活动进行监督。   
第六章 法律责任   
第四十五条 对以欺骗、贿赂等不正当手段获得特许经营权的企业,市人民政府有权取消其特许经营权,并通过媒体或其他形式向社会公开并追究相关者责任。 被取消特许经营权的企业在三年内不得参与特许经营竞标。   
第四十六条 违反本办法第十六条第二款规定,未取得《本溪市市政公用事业特许经营权证书》 擅自从事特许经营的,由市公用事业主管部门责令停止违法行为,并处以30000元的罚款。   
第四十七条 特许经营者违反本办法第十七条第(六)项、第三十四条第二款、第三十八条、第三十九条规定的,由市公用事业主管部门责令其限期改正,并处 10000元以上20000元以下的罚款。   
第四十八条 特许经营者违反本办法第二十三条第(一)、(二)项、第二十六条规定的,由市公用 事业主管部门责令其限期改正,并处20000元以上30000元以下的罚款。   
第四十九条 特许经营者违反本办法第三十三条规定的,由价格主管部门依法处罚。   
第五十条 特许经营企业对市公用事业主管部门或监管部门的行政处罚决定不服的,可依法申请 行政复议或提起行政诉讼。   
第五十一条 特许经营企业对收回特许经营权的决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。   
第五十二条 市公用事业主管部门或者获得特许经营权的企业违反特许经营授权协议的,由过错 方承担违约责任;给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。   
第五十三条 市公用事业主管部门或其他监管部门及其工作人员有下列情形之一的,由对其授权 的市人民政府或监察机关责令改正,对负直接责任的主管领导及责任人依法给予行政处分;构成犯罪 的,依法追究刑事责任:   
(一)不依法履行监督职责或者监督不力,造成严重后果的;   
(二)对不符合法定条件的竞标者授予特许经营权的;   
(三)滥用职权、徇私舞弊的。   
第七章 附 则   
第五十四条 本溪、桓仁满族自治县可参照本办法执行。   
第五十五条 本办法自2005年5月1日起试行。

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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会


中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知

银发〔2011〕193号


中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,国家开发银行,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神,发挥好金融对公共租赁住房等保障性安居工程建设的支持作用,现就有关问题通知如下:

一、对于政府投资建设的公共租赁住房项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求,直接发放贷款给予支持。

二、对于不符合本通知第一条要求的,各银行业金融机构可按下列要求予以支持:

(一)直辖市、计划单列市、省会(首府)城市政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发〔2010〕19号)规定的前提下,向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的,由本级政府统筹安排还款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。

(二)地级市政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可向符合上述条件且经银行业金融机构总行评估后认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目,可在省级政府对还款来源作出统筹安排后,由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。

三、政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定,贷款利率按中国人民银行利率政策执行,利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍,贷款期限原则上不超过15年,具体由借贷双方协商确定。项目建成后,贷款一年两次还本,利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。

四、政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。

五、公共租赁住房项目若改变租赁关系,所获得的资金应首先用于归还公共租赁住房贷款。

六、经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障性安居工程贷款,按照人民银行、银监会联合发布的《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号文印发)、《廉租住房建设贷款管理办法》(银发〔2008〕355号文印发)和《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》(银发〔2010〕37号)等现行政策执行,各银行业金融机构应在加强风险管理的基础上加大支持力度。

七、各银行业金融机构要制定和完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款管理办法,加强贷款管理,对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理,自主决策、自担风险,并采取切实措施确保贷款资金用于保障性安居工程项目。

八、各银行业金融机构要完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款统计制度,全面掌握贷款项目的立项、审批、开工、资本金到位、项目施工、信贷资金流向等情况,加强动态监测。对因贷款条件不落实而不能支持的项目,要逐个分析具体原因,提出可行的解决办法,相关信息应按月向当地人民银行分支机构和银监局报送。

九、人民银行分支机构、银监局要密切关注当地公共租赁住房等保障性安居工程实施进展,将当年在建、新开工项目清单以适当方式向辖区内银行业金融机构发布;要动态监测公共租赁住房等保障性安居工程贷款发放情况,及时将银行业金融机构遇到的具体问题向相关部门反映。

请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行及各银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。



二〇一一年八月四日

深圳经济特区物业管理行业管理办法(2004年)

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法

(1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布,根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订)

第一章 总 则

  第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理,规范物业管理企业的行为,维护物业管理服务市场秩序,促进物业管理行业健康发展,根据法律、法规的规定,结合深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本办法。
  第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务,应遵守本办法。
  第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则,保持物业与城市环境的整洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
  第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门(以下简称市主管部门),依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
  区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区主管部门)在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
  第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织,依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业

  第六条 本办法所称物业管理企业,是指依法设立的,为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人,包括物业管理专营企业和兼营企业。
  第七条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜,应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标

  第八条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的,应当采用招标的方式确定物业管理企业,但符合下列条件之一的除外:
  (一)物业由开发建设单位自用的;
  (二)在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高层物业总建筑面积低于二万平方米的,或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
  前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定。
  第九条 物业未交付使用的,或物业已交付使用,但业主管理委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作;业主管理委员会已经成立的,由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作,但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的,从其规定。
  业主管理委员会组织招标活动的,应经业主大会讨论决定。
  招标组织者享有下列权利:
  (一)编制招标文件,组织招标活动;
  (二)选择和确定符合资质条件的投标人;
  (三)根据评标原则决定评标、定标办法;
  (四)选定中标人;
  (五)依法享有的其他权利。
  第十条 招标组织者组织物业管理服务招标,应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
  招标机构负责招标活动具体实施,审定标底,提出评标、定标办法和定标意见。
  第十一条 招标组织者制作招标文件应客观、公正,并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
  前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容:
  (一)物业规划建设的基本情况,包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等;
  (二)物业管理的内容和要求;
  (三)投标书编制的方式及依据;
  (四)投标人的资质和条件;
  (五)组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点;
  (六)送达投标书的地点及截止时间;
  (七)开标、评标的时间、地点;
  (八)其他需要说明的事项。
  第十二条 物业管理服务招标,可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的,经市主管部门批准,可以采用议标方式:
  (一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的;
  (二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设,并且明确要求采取议标方式的。
  前款所称议标,是指招标组织者与二家以上(含二家)的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商,择优选定中标人的招标方式。
  招标方式一经确定,不得中途变更。
  第十三条 采用公开招标方式的,招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告,同时报市、区主管部门备案;采用邀请招标方式的,招标组织者应向符合资质要求的三家以上(含三家)的物业管理企业发出投标邀请书,同时报市、区主管部门备案。
  前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容:
  (一)招标组织者的名称、地址;
  (二)拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等;
  (三)投标的地点和期限;
  (四)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
  第十四条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容:
  (一)物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度;
  (二)管理服务人员配备方案;
  (三)管理服务用房及其他物资装备配置方案;
  (四)管理服务费用收支预算方案;
  (五)管理服务分项标准与服务承诺;
  (六)社区文化服务方案;
  (七)管理服务模式设想等。
  第十五条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业,在同等条件下享有优先中标权。
  前款物业管理企业有二家以上的,最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
  第十六条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假,恶意串通,损害对方或其他投标人的合法权益。

 
  第四章 物业管理服务

  第十七条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同,并报区主管部门备案。
  委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制定示范文本。
  第十八条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处,并就下列事项提供专业化管理服务,业主及非业主使用人应当给予配合:
  (一)房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护;
  (二)消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理;
  (三)协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序;
  (四)按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理;
  (五)环境卫生的清洁、消杀和维护;
  (六)园林绿化地维修、养护和管理;
  (七)法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
  物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的,应当另行订立保管合同,明确保管关系。
  第十九条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务,但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
  第二十条 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国家强制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准,提高管理服务水平。
  第二十一条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
  下列项目支出列入物业管理成本,但不得重复计算:
  (一)管理处管理人员的工资、福利;
  (二)保洁消杀费;
  (三)治安防范费;
  (四)公用配套设施日常维修养护费;
  (五)园林绿地维修养护费;
  (六)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;
  (七)公用部位水电费;
  (八)电梯运行维修养护费;
  (九)中央空调费。
  第二十二条 物业管理服务收费,应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定,遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定,经业主大会讨论通过后执行。
  市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则,结合特区物业管理行业的实际情况,制定物业管理服务收费的分类指导标准,明确规定相应的基准价及其浮动幅度,物业管理企业应当遵照执行。
  第二十三条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
  开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的,应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目,并承担物业人住前的管理服务费用。
  第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
  业主应当按时交纳管理服务费用。
  第二十五条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
  第二十六条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定,对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的,其收入应当用于物业的管理服务,不得挪作他用。
  前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
  第二十七条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后,有结余的,应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。
  第二十八条 在物业管理区域内,依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的,物业管理企业应按规定的用途使用,不得挪作他用。
  前款基金的收支账目,应每三个月至少公布一次,并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
  第二十九条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查,或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
  业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市、区主管部门决定执行;对维修养护或改造的费用有疑义的,可向物业管理企业提出质询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
  第三十条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会

  第三十一条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是:
  (一)制定物业管理行业行为准则及道德规范;
  (二)组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试;
  (三)受理对会员的投诉,组织调查,并向有关部门提出处理意见;
  (四)向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益;
  (五)调解行业内部的争议;
  (六)协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动;
  (七)办理主管部门委托的其他事项。
  第三十二条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加人市物业管理行业协会,成为协会团体会员;从事物业管理服务和理论研究工作的个人,可以申请加入市物业管理行业协会,成为个人会员。
  会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
  第三十三条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构,理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
  第三十四条 理事会理事由协会选举产生。理事会总人数由章程规定。

第六章 法律责任

  第三十五条 未取得《物业管理资质证书》,擅自从事物业管理业务的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
  第三十六条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,收回资质证书,并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
  第三十七条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评;逾期不改正的,收回资质证书,并处以违法经营所得一倍以下罚款。
  第三十八条 违反本办法规定,未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的,委托行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
  第三十九条 违反本办法规定,未经市主管部门批准,擅自采用议标方式的,招标行为无效,由市、区主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的,由市、区主管部门责令改正,并给予通报批评。
  第四十条 违反本办法规定,招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的,招标投标行为无效,由市、区主管部门给予警告,并分别处以五万元以上十万元以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十一条 物业管理企业违反本办法规定,擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的,应当退还多收部分,并由市、区价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并处以多收金额五倍以下罚款;造成他人损失的,应承担赔偿责任。
  第四十二条 物业管理企业违反本办法规定,将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用,或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的,由市、区主管部门责令限期改正,并给予通报批评;逾期不改正的,处以挪用金额一倍以下罚款;造成损失的,应承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十三条 违反本办法规定,不按时交纳规定的管理服务费用的,物业管理企业可要求其限期交纳,逾期不交纳的,可按日收取千分之三的滞纳金;连续三个月不交纳的,可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
  物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则

  第四十四条 本办法自发布之日起施行。






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