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电子认证服务管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 19:44:16  浏览:9072   来源:法律资料网
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电子认证服务管理办法

信息产业部


中华人民共和国信息产业部令

第35号


《电子认证服务管理办法》已经2005年1月28日中华人民共和国信息产业部第十二次部务会议审议通过,现予发布,自2005年4月1日起施行。


部 长:王旭东
二00五年二月八日



电子认证服务管理办法


第一章 总 则
第一条 为了规范电子认证服务行为,对电子认证服务提供者实施监督管理,依照《中华人民共和国电子签名法》和其他法律、行政法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法所称电子认证服务,是指为电子签名相关各方提供真实性、可靠性验证的公众服务活动。
本办法所称电子认证服务提供者,是指为电子签名人和电子签名依赖方提供电子认证服务的第三方机构(以下称为“电子认证服务机构”)。
第三条 在中华人民共和国境内设立电子认证服务机构和为电子签名提供电子认证服务,适用本办法。
第四条 中华人民共和国信息产业部(以下简称“信息产业部”)依法对电子认证服务机构和电子认证服务实施监督管理。

第二章 电子认证服务机构
第五条 电子认证服务机构,应当具备下列条件:
(一)具有独立的企业法人资格;
(二)从事电子认证服务的专业技术人员、运营管理人员、安全管理人员和客户服务人员不少于三十名;
(三)注册资金不低于人民币三千万元;
(四)具有固定的经营场所和满足电子认证服务要求的物理环境;
(五)具有符合国家有关安全标准的技术和设备;
(六)具有国家密码管理机构同意使用密码的证明文件;
(七)法律、行政法规规定的其他条件。
第六条 申请电子认证服务许可的,应当向信息产业部提交下列材料:
(一)书面申请;
(二)专业技术人员和管理人员证明;
(三)资金和经营场所证明;
(四)国家有关认证检测机构出具的技术设备、物理环境符合国家有关安全标准的凭证;
(五)国家密码管理机构同意使用密码的证明文件。
第七条 信息产业部对提交的申请材料进行形式审查,依法作出是否受理的决定。
第八条 信息产业部对决定受理的申请材料进行实质审查。需要对有关内容进行核实的,指派两名以上工作人员实地进行核查。
第九条 信息产业部对与申请人有关事项书面征求中华人民共和国商务部等有关部门的意见。
第十条 信息产业部自接到申请之日起四十五日内作出许可或者不予许可的书面决定。不予许可的,说明理由并书面通知申请人;准予许可的,颁发《电子认证服务许可证》,并公布下列信息:
(一)《电子认证服务许可证》编号;
(二)电子认证服务机构名称;
(三)发证机关和发证日期。
电子认证服务许可相关信息发生变更的,信息产业部应当及时公布。
《电子认证服务许可证》的有效期为五年。
第十一条 取得电子认证服务许可的,应当持《电子认证服务许可证》到工商行政管理机关办理相关手续。
第十二条 取得认证资格的电子认证服务机构,在提供电子认证服务之前,应当通过互联网公布下列信息:
(一)机构名称和法定代表人;
(二)机构住所和联系办法;
(三)《电子认证服务许可证》编号;
(四)发证机关和发证日期;
(五)《电子认证服务许可证》有效期的起止时间。
第十三条 电子认证服务机构在《电子认证服务许可证》的有效期内变更法人名称、住所、注册资本、法定代表人的,应自完成相关变更手续之日起五日内按照本办法第十二条的规定公布变更后的信息,并自公布之日起十五日内向信息产业部备案。
第十四条 《电子认证服务许可证》的有效期届满要求续展的,电子认证服务机构应在许可证有效期届满三十日前向信息产业部申请办理续展手续,并自办结之日起五日内按照本办法第十二条的规定公布相关信息。

第三章 电子认证服务
第十五条 电子认证服务机构应当按照信息产业部公布的《电子认证业务规则规范》的要求,制定本机构的电子认证业务规则,并在提供电子认证服务前予以公布,向信息产业部备案。
电子认证业务规则发生变更的,电子认证服务机构应当予以公布,并自公布之日起三十日内向信息产业部备案。
第十六条 电子认证服务机构应当按照公布的电子认证业务规则提供电子认证服务。
第十七条 电子认证服务机构应当保证提供下列服务:
(一)制作、签发、管理电子签名认证证书;
(二)确认签发的电子签名认证证书的真实性;
(三)提供电子签名认证证书目录信息查询服务;
(四)提供电子签名认证证书状态信息查询服务。
第十八条 电子认证服务机构应当履行下列义务:
(一)保证电子签名认证证书内容在有效期内完整、准确;
(二)保证电子签名依赖方能够证实或者了解电子签名认证证书所载内容及其他有关事项;
(三)妥善保存与电子认证服务相关的信息。
第十九条 电子认证服务机构应当建立完善的安全管理和内部审计制度,并接受信息产业部的监督管理。
第二十条 电子认证服务机构应当遵守国家的保密规定,建立完善的保密制度。
电子认证服务机构对电子签名人和电子签名依赖方的资料,负有保密的义务。
第二十一条 电子认证服务机构在受理电子签名认证证书申请前,应当向申请人告知下列事项:
(一)电子签名认证证书和电子签名的使用条件;
(二)服务收费的项目和标准;
(三)保存和使用证书持有人信息的权限和责任;
(四)电子认证服务机构的责任范围;
(五)证书持有人的责任范围;
(六)其他需要事先告知的事项。
第二十二条 电子认证服务机构受理电子签名认证申请后,应当与证书申请人签订合同,明确双方的权利义务。

第四章 电子认证服务的暂停、终止
第二十三条 电子认证服务机构在《电子认证服务许可证》的有效期内拟终止电子认证服务的,应在终止服务六十日前向信息产业部报告,同时向信息产业部申请办理证书注销手续,并持信息产业部的相关证明文件向工商行政管理机关申请办理注销登记或者变更登记。
第二十四条 电子认证服务机构拟暂停或者终止电子认证服务的,应在暂停或者终止电子认证服务九十日前,就业务承接及其他有关事项通知有关各方。
电子认证服务机构拟暂停或者终止电子认证服务的,应当在暂停或者终止电子认证服务六十日前向信息产业部报告,并与其他电子认证服务机构就业务承接进行协商,作出妥善安排。
第二十五条 电子认证服务机构拟暂停或者终止电子认证服务,未能就业务承接事项与其他电子认证服务机构达成协议的,应当申请信息产业部安排其他电子认证服务机构承接其业务。
第二十六条 电子认证服务机构被依法吊销电子认证服务许可的,其业务承接事项的处理按照信息产业部的规定进行。
第二十七条 电子认证服务机构有根据信息产业部的安排承接其他机构开展的电子认证服务业务的义务。

第五章 电子签名认证证书
第二十八条 电子签名认证证书应当准确载明下列内容:
(一)签发电子签名认证证书的电子认证服务机构名称;
(二)证书持有人名称;
(三)证书序列号;
(四)证书有效期;
(五)证书持有人的电子签名验证数据;
(六)电子认证服务机构的电子签名;
(七)信息产业部规定的其他内容。
第二十九条 有下列情况之一的,电子认证服务机构可以撤销其签发的电子签名认证证书:
(一)证书持有人申请撤销证书;
(二)证书持有人提供的信息不真实;
(三)证书持有人没有履行双方合同规定的义务;
(四)证书的安全性不能得到保证;
(五)法律、行政法规规定的其他情况。
第三十条 有下列情况之一的,电子认证服务机构应当对申请人提供的证明身份的有关材料进行查验,并对有关材料进行审查:
(一)申请人申请电子签名认证证书;
(二)证书持有人申请更新证书;
(三)证书持有人申请撤销证书。
第三十一条 电子认证服务机构更新或者撤销电子签名认证证书时,应当予以公告。

第六章 监督管理
第三十二条 信息产业部对电子认证服务机构进行年度检查并公布检查结果。
年度检查采取报告审查和现场核查相结合的方式。
第三十三条 取得电子认证服务许可的电子认证服务机构,在电子认证服务许可的有效期内不得降低其设立时所应具备的条件。
第三十四条 电子认证服务机构应当按照信息产业部信息统计的要求,按时和如实报送认证业务开展情况及有关资料。
第三十五条 电子认证服务机构应当对其从业人员进行岗位培训。
第三十六条 信息产业部根据监督管理工作的需要,可以委托有关省、自治区和直辖市的信息产业主管部门承担具体的监督管理事项。

第七章 罚 则
第三十七条 电子认证服务机构向信息产业部隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动的真实材料的,由信息产业部依据职权责令改正,并处警告或者五千元以上一万元以下罚款。
第三十八条 信息产业部和省、自治区和直辖市的信息产业主管部门的工作人员,不依法履行监督管理职责的,由信息产业部或者省、自治区和直辖市的信息产业主管部门依据职权视情节轻重,分别给予警告、记过、记大过、降级、撤职、开除的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十九条 电子认证服务机构违反本办法第十六条、第二十七条的规定的,由信息产业部依据职权责令限期改正,并处警告或一万元以下的罚款,或者同时处以以上两种处罚。
第四十条 电子认证服务机构违反本办法第三十三条的规定的,由信息产业部依据职权责令限期改正,并处三万元以下罚款。

第八章 附 则
第四十一条 本办法施行前已从事电子认证服务的机构拟继续从事电子认证服务的,应在2005年9月30日前依照本办法取得电子认证服务许可;拟终止电子认证服务的,应当对终止业务的相关事项作出妥善安排。自2005年10月1日起,未取得电子认证服务许可的,不得继续从事电子认证服务。
第四十二条 经信息产业部根据有关协议或者对等原则核准后,中华人民共和国境外的电子认证服务机构在境外签发的电子签名认证证书与依照本办法设立的电子认证服务机构签发的电子签名认证证书具有同等的法律效力。
第四十三条 本办法自2005年4月1日起施行。





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宜春市人民政府关于印发宜春市行政执法暂行办法的通知

江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发宜春市行政执法暂行办法的通知


宜府发〔2002〕15号




各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
现将《宜春市行政执法暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


              二OO二年八月二十五日

宜 春 市 行 政 执 法 暂 行 办 法

第一章 总 则

第一条 为了规范行政执法和行政执法监督行为,保障法律、法规、规章的正确实施,维护公民、法人和其他组织的合法权益,营造宜春率先在江西崛起的良好经济、社会软环境,更好地应对我国加入WTO后面临的机遇与挑战,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《江西省行政执法监督条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市各级行政执法单位的行政执法和对行政执法的层级监督。
第三条 行政执法应当遵循有法可依、有法必依、执法必严、违法必究以及公正、公开、高效和管理与服务相结合的原则。
第四条 市、县(市、区)人民政府负责组织实施本办法,市、县(市、区)人民政府法制局承担具体工作。

第二章 行政执法单位和行政执法人员

第五条 本办法所称行政执法单位包括:
(一)具有行政执法权的行政机关(以下简称行政机关);
(二)法律、法规授予行政执法权的组织;
(三)行政机关依法委托执法的组织。
第六条 行政机关和法律、法规授予行政执法权的组织,有权以自己的名义作出具体行政行为,并承担由此引起的法律责任。
行政机关依法委托执法的组织,以委托机关的名义作出具体行政行为,并由委托机关承担由此引起的法律责任。
第七条 行政机关和法律、法规授予行政执法权的组织,应当按照省人民政府的规定向同级政府法制局申领《江西省行政执法主体资格证》。
第八条 行政机关委托执法应当遵守下列规定:
(一)委托执法有法律、法规或者规章的规定;
(二)受委托组织是依法成立的管理公共事务的事业组织;
(三)履行书面委托手续,明确委托事项、权限和期限;
(四)人民政府委托执法的,应当将委托事项报上一级人民政府备案;行政执法部门委托执法的,应当将委托事项报同级人民政府和上一级行政执法部门备案。
不符合前款规定的委托执法,负责备案的机关应当及时予以纠正。需要变更委托事项或者解除委托关系的,由委托机关履行相应手续,并按前款第(四)项规定备案。
第九条 行政执法人员应当符合下列条件:
(一)是所在行政机关、法律、法规授予行政执法权的组织或行政机关依法委托执法的组织的正式工作人员;
(二)有明确的行政执法岗位和具体的行政执法职责;
(三)熟悉相关的法律、法规和规章,并具备相应的专业知识;
(四)经综合法律知识和专业法律知识培训,并考试合格。
第十条 行政执法人员由行政执法单位按照省人民政府的规定,统一向同级政府法制局申领《江西省行政执法证》。法律、行政法规另有规定的除外。

第三章 工作制度

第十一条 行政执法单位应当根据有关法律、法规、规章的规定,在提高行政效率、充分保障行政管理相对人合法权益的前提下,制定行政执法工作制度。
第十二条 行政执法单位应当建立行政执法公示制,将本单位的职责范围、行政执法依据、行政执法程序以及相关事项向社会公示。
第十三条 行政执法单位应当按照规定建立行政执法责任制和评议考核制。
第十四条 实行行政规范性文件备案审查制度。行政执法单位应当将制定的行政规范性文件自发布之日起1个月内,报上一级人民政府或者同级人民政府和上一级行政执法部门备案。
第十五条 行政执法单位之间在行政执法过程中出现分歧的,分歧各方应当主动沟通,协商解决;协商不成的,应当提请共同的上一级行政机关或者同级政府法制局协调解决。在分歧没有协调解决之前,任何一方不得单方面下发排斥或者涉及其他方的法定职责权限的文件。行政执法分歧经协调达成一致意见的,形成协调纪要,有关方面应当自觉遵守;难以达成一致意见的,由同级人民政府或者有权决定的机关作出决定。
第十六条 法律、法规、规章规定的罚款幅度较大的,行政执法单位可以结合实际在幅度内作出具体规定。

第四章 行政执法行为

第十七条 行政执法单位和行政执法人员应当文明执法,严格按照有关法律、法规、规章赋予的权限履行职责,不得越权执法或者推诿、放弃法定职责。
第十八条 行政执法单位在调查或者检查时,执法人员不得少于两人,有着装的应当按照规定着装,主动出示行政执法证件,并说明调查或者检查的依据和理由。
行政执法人员不按照规定着装、不出示行政执法证件、不说明调查或者检查的依据和理由的,行政管理相对人有权拒绝调查或者检查。
第十九条 行政执法单位的具体行政行为应当事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当。
行政执法单位使用的行政处罚法律文书,应当按照国家和省的统一规定执行;国家和省没有统一规定的,应当按照市政府法制局的规定执行。
第二十条 行政执法单位对依法受理的审批、许可、确认、裁决等申请事项,应当在法律、法规、规章规定的期限内办理完毕;法律、法规、规章对办理期限未作明确规定的,应当自收到申请之日起15个工作日内办理完毕;逾期不能办理完毕的,经行政执法单位负责人批准,可以延长至自收到申请之日起30个工作日内办理完毕,并告知申请人。
第二十一条 没有法律、法规、规章的明确规定,行政执法单位不得作出行政处罚决定。
第二十二条 行政执法单位收费、罚款、没收违法所得、没收非法财物或者扣留财物,应当依法进行,并按照规定向当事人开具法定票据、清单,严格执行收支两条线管理和罚款决定与罚款收缴分离的规定。
第二十三条 行政执法单位在作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,行政执法单位应当组织听证。当事人不承担组织听证的费用。
第二十四条 行政执法单位和行政执法人员在作出具体行政行为的同时,应当依法告知当事人有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第二十五条 行政执法单位依职权作出有关民事责任的认定、裁决后,对当事人提出异议或者需要主张权利的,应当为其查阅、复制有关案卷材料提供方便,但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
行政执法单位依法作出行政管理相对人承担民事侵权责任的决定后,应当及时通知利害关系人,并为其查阅、复制有关法律文书提供方便。对无法通知到的,应当在一定范围内公告。
第二十六条 行政执法单位对上级行政执法单位或者其他行政执法单位,在本行政区域或者管理范围内依法实施的行政执法活动,应当予以协助和配合,不得利用职权维护本地区、本单位的不正当利益。

第五章 行政执法层级监督

第二十七条 本办法所称的行政执法层级监督包括:
(一)市、县(市、区)人民政府对所属行政执法部门和下级人民政府行政执法行为的监督;
(二)市、县(市、区)人民政府所属行政执法部门对下级人民政府所属行政执法部门行政执法行为的监督;
(三)行政机关对受委托组织行政执法行为的监督。
政府法制局和行政执法部门负责法制工作的机构承担行政执法层级监督的具体工作。
第二十八条 行政执法层级监督的内容包括:
(一)行政规范性文件的合法性;
(二)行政执法主体和程序的合法性;
(三)具体行政行为的合法性;
(四)行政执法单位履行法定职责的情况;
(五)违法行为的查处情况;
(六)其他需要监督的事项。
第二十九条 行政执法层级监督可以通过下列方式进行,有关单位和人员应当协助和配合:
(一)审查行政规范性文件;
(二)开展行政执法检查;
(三)调阅审查有关案卷、文件或者资料;
(四)对行政执法单位和行政执法人员进行考核或者向其了解有关情况;
(五)向行政管理相对人和有关单位进行调查;
(六)对有关问题组织调查或者督查处理。
第三十条 政府法制局和行政执法部门负责法制工作的机构的工作人员进行监督检查时,应当出示《江西省行政执法监督证》。
第三十一条 政府法制局和行政执法部门对行政执法单位和行政执法人员的执法违法行为,有权作出以下处理:
(一)责令立即纠正或者限期改正;
(二)责令履行法定职责;
(三)通报批评;
(四)暂扣行政执法人员的行政执法证件并通知其所在单位;
(五)依职权收缴或者提请发证机关收缴行政执法证件;
(六)提请同级人民政府或者有权机关变更、撤销违法行政行为;
(七)建议对有关责任人员给予行政处分。
政府法制局和行政执法部门执行前款规定,可以向有关单位发出《行政执法监督通知书》。接到《行政执法监督通知书》的单位,应当严格按照通知书的内容执行,并在规定的期限内报告执行情况。
第三十二条 对备案的行政规范性文件,政府法制局或者上一级行政执法部门负责法制工作的机构认为需要修改或者撤销的,可以要求发文机关修改或者自行撤销;对拒不修改或者自行撤销的,应当提请备案机关依法撤销。
第三十三条 政府法制局和行政执法部门应当建立举报行政执法违法案件的受理查处和转办制度。
对行政执法违法案件的查处结果,能够反馈的,应当按照来件渠道和有关要求反馈。
第三十四条 行政执法层级监督中发现行政执法单位违反财经法规或者行政执法人员违法违纪的,政府法制局或者有关行政执法部门应当及时通知或者建议审计、监察等专门监督机关处理,有关专门监督机关应当依法处理。必要时,政府法制局、有关行政执法部门可以会同或者协同有关专门监督机关依法组织调查。
行政执法层级监督需要新闻单位或者社会各界支持和配合的,有关新闻单位以及公民、法人和其他组织应当予以支持和配合。

第六章 法律责任

第三十五条 违反本办法,有下列行为之一的,除依法纠正外,可由同级人民政府或者上一级行政机关给予通报批评;对有关责任人员可视情节给予行政处分;情节严重构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任:
(一)发布的行政规范性文件违法并拒不改正的;
(二)对依法负责组织实施或者配合实施的有关法律、法规、规章执行不力或者不履行法定职责,造成某一方面行政管理秩序混乱的;
(三)不具备行政执法主体资格执法,或者越权执法,或者任用无行政执法证件的人员执法的;
(四)不文明执法,情节严重的;
(五)履行职务时不按照规定着装或者不出示行政执法证件的;
(六)对依法应当办理的事项拖延、拒绝办理,或者弄虚作假、违法办理的;
(七)对当事人进行处罚不使用罚款、没收财物单据或者使用非法定部门制发的罚款、没收财物单据的;
(八)违反规定自行收缴罚款的;
(九)将罚款、没收的违法所得或者财物截留、私分或者变相私分的;
(十)利用职务上的便利索取或者收受他人财物、收缴罚款据为己有的;
(十一)使用或者损毁扣押财物给当事人造成损失的;
(十二)违法实施行政处罚、行政征收、行政强制措施或者其他行政行为,侵犯公民、法人或者其他组织合法权益,给人身或者财产造成损害的;
(十三)滥用职权,违法要求公民、法人或者其他组织履行义务的;
(十四)作出的具体行政行为违反法定程序,或者不依法告知当事人享有的法定权利、非法剥夺当事人的合法权益,并造成损害的;
(十五)无正当理由,逾期不执行对行政执法分歧的裁决或者《行政执法监督通知书》的;
(十六)不协助、不配合或者不接受监督的;
(十七)其他违反本办法规定的行为。
第三十六条 对本办法第三十五条所列行为,有关责任人员按照下列规定承担行政责任:
(一)具体承办人直接作出的行为,该承办人承担全部责任;
(二)经审核、批准作出的行为,审核人、批准人承担主要责任,具体承办人承担次要责任,但由于具体承办人隐瞒真实情况致使审核人、批准人失误造成的行为,具体承办人承担主要责任,审核人、批准人承担次要责任;
(三)因有关负责人直接干预所作的行为,该负责人承担主要责任,其他有关人员承担次要责任,但有关人员对该负责人的错误提出过抵制意见的,不承担责任,有关负责人承担全部责任;
(四)经过行政执法单位集体讨论决定作出的行为,主持讨论的负责人承担主要责任,未提出过抵制意见的其他有关人员承担次要责任;
(五)对造成严重后果的行为,作出该行为的行政执法单位主要负责人和主管负责人承担相应领导责任。
第三十七条 实施行政处分的权限和不服行政处分的申诉,按照国家有关规定办理。

第七章 附 则

第三十八条 本办法具体应用中的问题,由市人民政府法制局负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。

河北省房屋评估计价暂行办法

河北省建设委员会


河北省房屋评估计价暂行办法
【文  号】 冀建房 1991 517号
【颁布单位】 河北省建设委员会
【颁布日期】 1991年11月22日
【实施日期】 1991年11月22日



为了准确反映房屋的价值,合理确定房屋的价格,防止房屋价格不合理的上涨
和贱价出售,保持房屋价格的基本稳定,按照以质计价、分等定价的原则和国家有
关规定,制定如下办法:
一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重
置完全价值,然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣,而
确定现值。城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、
兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等,涉及房屋价格的活动,均依
照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评
估计价的基本原则。
房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投
资。
重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆
迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价(简称工程造价),一律按房屋评估时前一年执行的《河
北省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《河北省统一安装工程预算定额
单位价目表》、河北省建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。在编制
预算成本时,施工安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级
市按县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格
调整系数及规定按实际调整的材料差价,合理确定。工程造价为确定重置完全价置
的基础。
2.室外工程费,系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬
路和化粪井等工程费用。
3.土地征用费,系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。
4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。
5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县
房地产管理机关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。
朝向差价,各地房地产管理机关可根据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定
不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。
楼层差价,各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况,确定标准
价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。
6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规
定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法及厚度为基
础计算调整分值。室内净高,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条
件不变的情况下,每增高或降低10厘米,房屋建筑造价即增加或减少2%左右,
可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,
均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增减价值的规定。
三、房屋分类:按部颁《城市房产会计制度》的规定,房屋常用结构分为四类
七等
1.钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括框架大板与框
架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装饰良好,设备比较齐全。
2.砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、
水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等,并有阳台,内外设备齐全的单元式住宅
或非住宅房屋。
3.砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,
没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。
4.砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木(石料)结构,这类房屋一般
是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等:结构正规,材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专
用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
6.砖木结构三等:结构简单、材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较
低级的砖木结构房屋。
7.简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。
在评估时,如建筑情况复杂,各地可根据具体情况,在每等内可再分级。有些
房屋介于两个等级之间,应以主要结构为主定级。
四、房屋耐用年限及残值率:
-------------------------------------------------
| 房 屋 结 构 | | |
|--------------------| 耐用年限 | 残 值 率 |
| 类 别 | 等 级 | | |
|----------|---------|------------|-------------|
|1.钢筋混凝土结构 | | 60—80年 | 0 |
|----------|---------|------------|-------------|
|2.砖混结构 | 一 等 | | 2% |
| | 二 等 | 40—60年 | |
|----------|---------|------------|-------------|
| | 一 等 | | 6% |
|3.砖木结构 | 二 等 | 30—50年 | 4% |
| | 三 等 | | 3% |
|----------|---------|------------|-------------|
|4.简易结构 | | 10—15年 | 3% |
-------------------------------------------------
五、房屋新旧程度的评估标准:房屋新旧程度评估标准(见附表一),是根据部
颁《房屋完损等级评定标准(试行)》,参考典型代表城市的有关资料确定,原则上
将房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构四种类型。
这四种类型房屋的新旧程度,都是以各类房屋的结构、装修、设备三个组成部分十
二个工种项目的状况评估的。评估的房屋新旧程度,应与相应的质量等级相吻合。
如下表:
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| 质 量 等 级 | 新 旧 程 度 | 备 注 |
|-----------|-----------|-----------------------|
| 完 好 房 | 十、九、八成 | |
|-----------|-----------| |
| 基本完好房 | 七、六成 | |
|-----------|-----------| |
| 一般损坏房 | 五、四成 |确定需要拆除改建的危险房按残值计算其现值 |
|-----------|-----------| |
| 严重损坏房 | 三成 | |
|-----------|-----------| |
| 危 险 房 | 二、一成 | |
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六、房屋建筑面积的计算:房屋评估计价一律按房屋的建筑面积(平方米)计
算其价值。户建筑面积计算公式:
本栋房屋总建筑面积
户建筑面积=户使用面积×----------
本栋房屋总使用面积
房屋建筑面积按国家经委《建筑面积计算规则》的规定计算。房屋使用面积按
建设部《住宅建筑设计规范》的规定计算(其规定附后)。
七、房屋评估计价方法:以房屋的建筑面积(平方米)、按测定的重置单价计算
房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。其
计算公式如下:
1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增
减价值
2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)
3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)。
4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限
5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%
6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)
八、房屋评估计价工作程序:
1.凡进行房屋评估作价的单位和个人,必须持有关证件向当地房地产交易管
理处(所)申报,由当地房地产交易管理处(所)安排专业评估人员进行评估作价。
2.评估人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确
丈量房屋的建筑面积、使用面积,调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照
房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增
减价值。
3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值)、现值(净值),尚可使
用年限、残值等。
4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表(见附表二、三),作为提
供确定房屋价格的依据。
九、各市、县房地产主管部门可依据本办法结合当地实际,制定具体实施细则。
房屋建筑面积和使用面积的计算
一、房屋建筑面积的计算
房屋建筑面积是指一幢房屋的总面积。从房屋的外墙勒脚线以上的外围水平面
积算起,包括结构本身(如墙、柱)占用的面积在内。多层建筑按各层建筑面积总
和计算。
国家经委颁布《建筑面积计算规则》如下:
1.计算建筑面积的范围
(1)单层建筑物不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒
脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。
(2)高低联跨的单层建筑物,如需分别计算建筑面积,当高跨为边跨时,其
建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中
柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表
面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
(3)多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外
墙勒脚以上外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
(4)地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出口
的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计
算。
(5)用深基础做地下架空层加以利用,层高2.2米的,按架空层外围的水
平面积的一半计算建筑面积。
(6)坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用,层高超过2.2米时,按围护
结构外围水平面积计算建筑面积。
(7)穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层
计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(8)图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
(9)电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
(10)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
(11)建筑物内的技术层,层高超过2.2米的,应计算建筑面积。
(12)有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷按顶盖的水
平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、
独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
(14)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外
围水平面积计算建筑面积。
(15)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(16)封闭式阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳
台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(17)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑
面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(18)两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算建筑面积。
(19)室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,均按每层水平投影面积计算建
筑面积;楼内有楼梯的,室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(20)跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算
建筑面积,多层者按多层计算。
2.不计算建筑面积的范围
(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰,如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯。
(3)层高在2.2米以内的技术层。
(4)构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆
库、地下人防干、支线等。
(5)建筑物内外的操作平台、上料平台、及利用建筑物的空间安置箱罐的平
台。
(6)没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
(7)单层建筑内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(8)层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
二、房屋使用面积的计算
使用面积按部颁《住宅建筑设计规范》的规定计算。其规定:
1.套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮
藏室、壁柜等分户门内面积的总面积。
2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
3.不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4.内墙面装修厚度均计入使用面积。



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