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鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:40:04  浏览:9892   来源:法律资料网
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鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法

江西省鹰潭市市人民政府


鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法
2001.01.01 鹰潭市市人民政府
鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房
上市出售实施办法
第一条 为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市出售行为。深化住房
制度改革,促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需
求,依据《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》,结合我市实
际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市区范围内已购公有住房和经济适用住房首次进入本市
场出售的管理。
第三条 本办法所称已购公有住房是指鹰潭市人民政府房改政策规定以标准价
(优惠价,下同)和成本价购买的公有住房。
本办法所称已购经济适用住房是指经市房改办审批并按照市人民政府指导价购
买的经济适用住房(安居工程住房),包括集资合作建房、解困房。
职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房,房屋产权归职工个
人所有。
第四条 市房管局(市房改办)负责已购公有住房和经济适用住房上市出售的
管理工作。
财政、物价、地税、土地等有关部门应当按照各自职责,做好已购公有住房和
经济适用住房上市出售管理工作。
第五条 市区内具备下列条件的单位,可以将已购公有住房和经济适用住房上
市出售。
(一)按照省委、省政府赣发「1998」8号和鹰发(1999)62号文
件规定进行了清房,经市、区清房办对清房中的违规违纪行为进行了处理并验收合
格的。
(二)符合法律、法规、规章规定的其他条件。
第六条 已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售:
(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(二)住房面积超过鹰府发(1997)03号文件规定的控制标准,或者违
反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的;
(三)擅自改变房屋使用性质的;
(四)经市规划部门、房屋拆迁主管部门公告列入房屋拆迁范围的;
(五)经市房屋安全鉴定为危房的;
(六)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房屋所有
权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的;
(七)未经学校同意的学校校园内的住房;
(八)产权共有的房屋,未经其共有人书面同意出售的;
(九)已抵押且未经抵押权人书面同意出售的;
(十)房屋权属有争议的;
(十一)上市出售后,造成新的住房困难的;
(十二)法律、法规、规章和市人民政府规定不宜出售的其他情形。
第七条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户不得再按照成本价买
公有住房,不得再参加单位集资建房或者购买经济适用住房等享受政府优惠政策建
设的住房。
第八条 市区经济适用住房政府指导价:2000年度每平方米建筑面积砖(
石)混结构为645元,钢混结构为720元,以后政府将每年公布一次经济适用
住房指导价。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度,由房屋所
有权人向市房改办申请办理准入审批手续,填写《职工家庭住房情况申报表》、《
已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》,并提交下列材料:
(一)房屋所有权证书;
(二)土地使用证书;
(三)房屋所有权人(含共有权人)身份证及户籍证明;
(四)同住成年人(指同户籍常住完全民事行为能力的家庭成员)同意上市出
售的书面承诺;
(五)房屋产权为共有的,须提供共有人同意上市出售的书面证明;
(六)房屋已抵押的,须提供抵押权人同意上市出售的书面证明;
(七)法律、法规的规章规定的其他证明材料。
已购公有住房和经济适用住房在2001年6月底以前上市出售的,房屋产权
人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手
续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到市土地行政主管部门办理
土地使用权变更登记手续。在2001年7月1日以后上市出售的,需取得土地使
用证后才能上市出售。
第十条 市房改办对申请上市出售的住房进行审核,并自收到申请之日起5个
工作日内作出是否准予上市的书面意见。
第十一条 经市房改办审核准予出售的,由买卖双方向市房地产交易所申请办
理交易过户手续,如实申报成交价格,并按照本办法第十四、十五条规定缴纳有关
税费、土地出让金和所得收益。
市房地产交易所自接到申请之日起5个工作日内,办理完毕交易过户手续。
第十二条 成交价格由买卖双方协商议定,也可自愿委托房产价格评估机构进
行评估,未经交易双方委托不得进行评估。
市房地产交易所对所申报的成交价格进行核实,并以成交价格作为缴纳税费的
依据,成交价格明显低于市场价的,由市房地产交易所进行核定,对需评估的房屋
进行现场查勘和评估,以评估价格作为计收税费的依据。
第十三条 买卖双方在交易过户手续办理完毕后,持合同、房屋所有权证、已
交税费凭证等到市房屋产权监理处申请办理房屋所有权转移登记手续,申领房屋所
有权证,并凭变更后的房屋所有权证向市土地行政主管部门申请办理土地使用权变
更登记手续。市房屋产权监理处、市土地行政主管部门在接到申请之日起5个工作
日内办理完毕有关手续。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售,应汉按照下列规定缴纳土
地出让金和有关税费:
(一)土地出让金或相当于土地出让金的价款。已购公有住房和经济适用住房
的土地属行政划拨的,购房者按规定缴纳土地出让金;属出让的,购房者按规定缴
纳相当于土地出让金的价款,缴纳标准按交易额的1%缴纳,购房者缴纳土地出让
金或相当于土地出让金的价款后,按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记手续

(二)营业税。出售人将购买并居住超过一年的公有住房和经济适用住房上市
出售,免征营业税,出售人将购买并居住不足一年的公有住房和经济适用住房上市
出售,按销售价减去购入原价的差额计征营业税,由出售人缴纳。
(三)土地增值税暂免征收。
(四)个人所得税。按财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所
得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字「1999」278号)执行。
1、按个人出售已购公有住房的销售收入,扣除住房面积标准的经济适用住房
价款,原支付超过住房面积标准的房价款和按本办法第十五条规定缴纳的所得收益
以及税法规定的合理费用后的余额计收,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金
形式向税务机关缴纳,税务机关在收取纳税保证金时,应向纳税人正式开具“中华
人民共和国纳税保证金收据”,并纳入专户存储。
2、个人出售现住房后一年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保
证金。购房金额大于或等于住房销售额(原住房销售额应扣除按本办法第十五条规
定缴纳的所得收益,下同)的,全部退还纳税保证金;购房款小于原住房销售额的
,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入
国库。
3、个人出售现住房后一年内未重新购房的,所缴纳的纳税保证金全部作为个
人所得税缴入国库。
4、对个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免
征个人所得税。
(五)契税。暂按交易额的2%计征,由购房人缴纳。
(六)印花税。由买卖双方各缴纳交易额的0.5‰。
(七)房屋买卖手续费。按省物价局、省建设厅赣房字(1999)8号文规
定:按交易额的0.5%收取,买卖双方各负担一半。
(八)房屋所有权转移登记费,按省财政厅、省物价局赣财综字「1997」
131号文规定每证50元,由购房人缴纳。
(九)土地使用权登记发证费。按省物价局、省财政厅赣价房字「2000」
5号、赣财综字「2000」43号文件执行。精装本每本35元,简装本每本1
8元。
第十五条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款,应当缴纳所得收益。
所得收益根据首次上市出售房款扣除住房面积控制标准的市政府公布的经济适用住
房价款和原支付的超过住房面积控制标准的房价款以及有关税费后的净收益,其中
,超过住房控制面积标准的净收益全额缴纳;住房面积标准内的净收益按下列规定
超额累进比例缴纳。
(一)成交价每平方米建筑面积在政府公布的经济适用住房价格(含本数)以
下的部分,不缴纳所得收益;
(二)成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格以上至1.
5倍以下(含本数)的部分,收益的90%归出售人,10%缴纳所得收益。
(三)成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格1. 5倍以
上的部分,收益的80%归出售人,20%缴纳所得收益。
职工个人上市出售已购经济适用住房不再缴纳所得收益。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用
住房与其他住房交换的,土地出让金或相当于土地出让金的价款、营业税、土地增
值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费、土地使用权登记发证费按本
办法第十四条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳:
(一)所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳,即按其房屋价值作为售房款
应缴纳的所得收益乘以交换双方房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。
(二)契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的2%缴纳。
(三)房屋买卖手续费。根据省物价局、省建筑厅赣价房字「1999」8号
文规定:价值相等部分按价值相等部分之和的0.5%缴纳, 差额部分按差额的2
%缴纳,由交换双方各负担一半。
第十七条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件,将已购公有住房和经济适用住
房上市出售换购住房,已购公有住房和经济适用住房上市出售前、后一年内该户家
庭按照市场价购买住房的,视同房屋产权交换。新购房款大于或等于首次上市出售
房款的,免交或全部退还已交的所得收益;新购房款小于首次上市出售房款的,按
新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或退还已交的所得收益。
第十八条 土地出让金按规定全额上交财政;相当于土地出让金的价款和所得
收益,已购公有住房产权属行政机关的,全额上交财政;属事业单位的,50%上
交财政,50%返还事业单位;属国有、集体企业的,全额返还企业。
上交财政的相当于土地出让金的价款的所得收益,按已购公有住房原产权单位
的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政,专项用于住房补贴;返
还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益,分别纳入企业和单位
住房基金管理,专项用于住房补贴。
第十九条 以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的,应按上市出售时政
府规定的房改政策补足房款,取得全部产权后再上市出售。
第二十条 凡未购房改房而参加集资或合作建房的,经审批可按政府指导价补
足差额房款,取得经济适用住房产权,方可上市出售。
集资合作建房,集资款达到市政府指导价,经审批可直接取得经济适用住房产
权证,上市出售。集资款超出政府指导价的部分,有条件单位可以退还,单位无力
退还的也可以不予退还。
第二十一条 已购公有住房的经济适用住房上市出售后,原个人缴交的住房共
有部分、共用设施设备维修基金及其利息不予退还,随房屋产权同时过户,用于该
房屋共用部位、共用设施设备的维修,由受让人持交易书到市房改办办理过户手续

第二十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出售,应设立固定的交易场所
,简化程序,方便群众,实行“一条龙”服务。
第二十三条 房产、财政、土地和税务行政主管部门工作人员及其他人员违反
本办法,在已购公有住房和经济适用住房上市出售中玩忽职守、滥用职权、弄虚作
假、营私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分,情节
严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法由市房管局负责解释。
第二十五条 本办法自颁布之日起实施。

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国家税务总局关于生产企业出口货物“免、抵、退”税实行电子化管理的通知

国家税务总局


国家税务总局关于生产企业出口货物“免、抵、退”税实行电子化管理的通知
国税函[2003]15号

2003-01-02国家税务总局


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局(不发江苏):
为进一步加强生产企业出口货物“免、抵、退”税管理,总局组织有关地区国家税务局研制开发了生产企业出口货物“免、抵、退”税管理软件。该系统包括《生产企业出口退税申报系统3.0版》、《外贸企业出口退税申报系统5.0版》和《出口退税审核系统3.0版》三个子系统。经大部分省、市、区国家税务局组织测试、运行,已具备在全国推广运行的基本条件。经研究,决定对自2003年1月1日以后生产企业报关出口货物的“免、抵、退”税,一律实行电子化管理。现将有关事项通知如下:
一、 对生产企业出口货物“免、抵、退”税实行电子化管理,是维护税法的严肃性,切实加强出口货物退(免)税管理的重要措施,是贯彻落实“依法治税、从严治队”的基本载体之一。各级国家税务局要充分认识电子化管理是杜绝执法随意性、提高税收征管质量和效率的保障,要高度重视,认真组织,确保此项工作的顺利推广应用。
二、在总局组织培训的基础上,各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局也要根据各地实际情况,认真组织做好对地市、县国家税务局有关负责“免、抵、退”税管理人员的培训等基础工作,确保其熟练掌握,运用自如。对出口额大、“免、抵、退”税管理工作量大的地区,如需要,总局可派软件研制组有关人员进行实地指导或协助培训。
三、有关生产企业出口货物“免、抵、退”税管理软件现已放置在总局进出口税收管理司服务器上,目录为:总局布置工作栏\程序发布,请各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局及时下载,认真组织各地国税局安装使用。自2003年1月1日起,对2003年1月1日以后报关出口的货物(生产企业以销售帐日期为准),必须使用《出口退税计算机网络管理系统》进行申报、审核、审批管理。同时,总局建议各地国家税务局将2002年1月1日至12月31日期间出口货物的相关内容,录入计算机网络管理系统进行复核。
四、对生产企业出口货物“免、抵、退”税实行电子化管理后,各地国家税务局要认真做好征税机关与退税机关的工作衔接,明确分工,分清责任,确保生产企业“免、抵、退”税管理工作的正常进行。
五、为保证管理的规范和统一,出口退税管理软件在税务系统内部的技术支持以总局应用系统支持网站(http://130.9.1.248)作为信息传递的主要渠道,由总局进出口管理司、信息中心统一管理实施。今后,税务系统内与出口退税管理软件相关的信息发布、问题解答、软件与文档发放等工作一律通过技术支持网站进行。
六、各单位出口退税管理部门在出口退税管理系统推广实施过程中应加强管理,明确岗位职责,指定专人负责通过技术支持网站进行信息的接收、问题的上报和软件、文档的下载等工作。各单位指定人员名单请及时上报总局进出口管理司和信息中心备案。联系电话:进出口税收管理司(010)63417601、63417543;信息中心(010)63417690、63417638;软件研制组(0411)4384076。



国家税务总局
二○○三年一月三日

公权利与私权利冲突之透视
——由一则案例引发的思考

郁雷 德路律师事务所上海代表处


[一则案例]
某小区自行车停放混乱,小区要创建文明小区,要利用一块绿地来建造一个车棚。其中2000户人家同意建筑车棚,有1户人家不同意,因为车棚要建造在其房前。

[问题的提出]
以上是一个看似简单而常见的民事纠纷,它向我们提出的是:一个社群的公共利益与该社群内部的私人权利发生冲突时究竟应当如何取舍?这种冲突不同于我们以往所熟知的冲突种类:它不同于单纯私人权利之间的冲突,它也不同于国家公共权力在运做过程中与某社会利益共同体或私人之间的冲突——公权力与私权利的冲突。翻开我们的法律,从中找不到明确的解决依据;翻开我们的法学论著,对此问题的阐释又像在打擦边球般无关痛痒。是这个问题本身缺乏深入探讨的价值呢?还是我们的学界缺乏发现和捕捉问题的眼光——而更多关注诸如公权力与私权力冲突等此类有关宏旨的议题,似乎只有它们才能根本上有助于国家的法治建设。按照弗里德利希•冯•哈耶克在他的《自由秩序原理》中的核心观点,包含法律的社会秩序是原生自发形成的,而非立法者刻意构造出的,此种刻意为之的法律秩序往往会因缺乏社会或群体基础而不成功。如果哈耶克的观点是基本客观和正确的,我们就有理由得出结论:探讨公权利与私权利是如何冲突和解决的,其理论和实践上的意义并不在探讨公权力与私权利冲突问题之下。因为前者可以看作是后者在微观领域内的缩影和范式,而后者可以看作是前者在更广阔的国家生活及公共政治生活领域的延伸和放大。[1]以下部分将围绕道德与法律的关系以及公益与私利的取舍两个方面来分析公权利与私权利冲突的本质。

[道德义务还是法律义务]
在上述案例中,不同意建筑车棚的那1户人家在是否具有道德或法律上的义务服从小区绝大多数居民在其房前建造车棚的决定呢?道德义务和法律义务在这里究竟是分离的还是重叠的?
从内容上看,法律规范可以划分为义务性规范、禁止性规范及授权性规范。义务性规范是法律明确要求法律主体积极地为一定的行为;禁止性规范明确要求法律主体不得为一定的行为;授权性规范则是允许法律主体采取可供选择的多种方式之一处理其所面对的法律问题。一般意义上的法律义务包含了上述三种义务:强制性义务、禁止性义务、选择性义务。
道义或称道德义务,是指处于社会中的个人所应遵循的基本的公共道德所强加于其内心的社会规范,它是有组织的社会共同体希望创造起码的社会生活条件所必不可少的。[2]
回到上述案例,我们会发现法律和道德之间分野并不象它们的概念那样泾渭分明。
首先,该小区的2000户居民究竟有没有权利决定利用某一块绿地来建造车棚呢?我们看到,该小区是一个典型的松散型社群,尚未形成严密的组织机构,即使抛开具体的法律背景,建造车棚无疑符合这个社群的公共利益,因为没有车棚会导致该小区自行车停放混乱、进而影响到小区居民的行走便利及小区的文明形象。在法无明文禁止即为自由[3]的领域内,社群有权决定采取不为一国法律所禁止的公益行为。
接下来的问题便是,对此种法无禁止的自然权利,有没有它自身行使的边界呢?在道德和法律上,此种权利人的相对方扮演了什么样的角色呢?这是一个较为复杂的问题,在人类历史的不同阶段和时期,对此问题有着不同的解释和看法:
在以国家和社会为本位或者在以义务为本位的前现代社会[4],社群的力量是强大到足以压制和碾碎它内部的不同声音的,在这样的社会里,强调的是个人对社群的服从和义务,社群的公共利益被认为与其成员的根本利益是一致的,损害社群的利益即是损害全体成员的共同利益,因此个别成员的利益无论怎样是不能与社群的利益相提并论的。此种所谓个体对集体、成员对社群的服从是绝对的,既是法律上的也是道德上的义务。这种情况下,法律是对此种社会道德的提升和确认。实际上,在国家未动用法律武器强制保证服从和义务的实现以前,个人就早已屈从于此种社会道德和公共舆论的压力了;即便有冲突,这种冲突也会熄灭在公共道德调整的范围内。
在以法治为根本标志之一的现代社会,公共道德已有了全新的内涵,当社会普遍认可以权利作为社会存在的基础时, 公共道德也不可避免的适应了这一变化的要求并被反映到立法中。以中国法律为例,《民法通则》第83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”这一规定将以往公共道德所调整的邻里关系纳入到法律调整的范畴,它既不是一个禁止性规范——绝对禁止不动产相邻各方给他方造成合理的不便,它也不是一个义务性规范——绝对要求不动产的相邻各方对他方造成的不便给予容忍;而是赋予不动产的相邻各方妥善处理问题的选择权[5],并要求对相邻方造成妨害或损失的应给予他方一定的赔偿。由此可以看出立法者的意图,即法律肯定并鼓励人们按照符合公共道德的行为(比如互利互让、合作妥协)解决潜在的纠纷,但是此种行为仍应受到不得侵犯他人权利的限制。立法者试图在公共道德和私人权利之间做出恰当的平衡。
在上述的案例中,我们假设二类情形:
第一种情形,如果车棚完全可能建立在空旷的场地而不必建在那1户居民的房前,那么此种以公共以社群的名义做出的决定,则是对个人权利的粗暴侵犯——对该户居民的通行权造成不便、对通风、采光也造成了极大的损害。即使同意的小区居民法占绝大多数,法律也不应保护此种决定及其行为的效力,在这种情形下,以集体名义做出的行为仅仅是假公众之名,本质上具有直接违法性。按照中国法律,被侵权的居民有权依据《民法通则》的有关规定[6]要求侵权人(不论是集体还是个人)停止侵害、排除妨害——即当车棚尚未动工时不得强行动工,当车棚已经动工后停止继续施工、拆除已动工的部分以恢复施工前权利人权利未受损失的状态。因此,尽管该户居民在道德上可能会受到来自小区整个社群的压力甚至被认为是“自私”的和“不道德”的,但是在法律上,他完全没有屈从于此种所谓“公共道德”或“公共利益”的法律义务。可见,道德和法律在此是分离的,甚而是对立的。
在另一种情形下,如果车棚完全没有可能建立在空旷的场地而只有建在该户居民的房前,那么道德和法律仍然是分离和对立的吗?答案是否定的。法律,不论是私法还是公法均承载着社会基本的公共道德,在特定的情形下,法律和道德的出发点和归宿是统一的。[7]在现代法治社会的背景下,即便是私权的行使也应受到“权利不得滥用原则”的限制,如中国《民法通则》所规定的“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”[8]即是对上述原则的具体体现。在处理相邻关系时,该户居民与小区其他居民的利益既有对立的一面,更应当看到两者间统一的一面,该户居民也是小区建造停车棚之后最终直接的受益人。在没有其他选择可能下,《民法通则》第83条授权采取协商的方式、本着公平互利的原则解决双方的冲突。在一方权利不受限制就无法实现另一方或者公共利益时,法律鼓励双方进行合作和妥协,同时规定了不经一方同意擅自采取侵害他方利益的行为的应承担停止侵害,排除妨碍,赔偿损失等法律责任。可见,团结互助这一道德准则已经转化为法律上的要求,漠视这一道德准则的单方行为会受到法律的制裁。在此,法律的核心恰恰是公共道德。该户居民既负有道德上的义务,也相应承担了法律上的义务去与做出决定的小区社群沟通协商、进而在公平受偿的基础上对自身权利采取必要的限制。

[公益优先还是私利优先]
公共利益做为现代社会的价值取向之一打破了“私权神圣不可侵犯”的私法禁忌,已为现代文明国家的立法所吸收和体现。然而,公共利益[9]的概念及其宽泛,在不同的国家,甚至相同国家的不同历史阶段,它可以有不同的外延、内涵和表达,“公共利益”、“公共政策”、“社会公序良俗”诸如此类的法律概念在内容上具有极大的不确定性,脱离了具体的法制背景和个别案情探讨公益优先还是私利优先这一命题是毫无意义的,有意义的是判断的标准和相应的对策。
仍以上述案例在中国法律框架下进行分析,判断公共利益是否优先的标准有三:
一是该种公共利益与私人利益相比较是否为较大的利益。公共利益是为实现社会全体或一个社群生存和发展所追求的利益,私人利益是个人为实现自身的生存和发展所追求的利益。公共利益不是许多个人利益的简单相加,公共利益的受惠主体是不特定的。受益主体的不确定性决定了每个人都有机会成为公共措施或行为的受益者,相反,私人利益受惠主体是特定化和受局限的,尽管权利人也有可能是特定的多数。小区建停车场并非为了个别有停车需要的居民的利益,而是为保证小区的文明环境和所有居民的通行便利,是小区社群作为一个整体生存和发展所必须的。因此该种公共利益的实现比起个别居民的私人利益具有更大的价值和宏观效应,最终会推动社群整体福利的提升。
二是为实现公共利益的手段是否是必须的。公共利益的实现可以采取多种手段和方式,如果采取其他可供替代的方法仍然可以保证公共利益的实现,就不应当采取对私人利益造成损失或造成更大损失的方法。比如,前面提到,如果完全有可能在其它场地建造车棚而不损害该居民的采光、通行权益时就不应当将车棚建在该户居民的房前。
三是对利益受损人是否给予了相应的合理补偿。以本案为例,小区社群有2000人,假设其因为建立车棚而获得的公共利益是v,该户居民因车棚建在其房前遭受的损失是x,因此,理论上讲,该居民应获得的合理补偿y=x-v/2000,当事人可以根据己方受损的程度要求受益方的代表组织(实践中可以是作为小区社群代表的业主委员会)给予一定的经济补偿。反之,在没有确定给予合理补偿的情况下,不能认定该种公共利益具有优先性;在已经造成侵犯私人利益的情况下,公共利益的合法性应受正当质疑,对于已造成私人的损失必须给予赔偿。尤其需要注意的是,公共利益的优先性并不能因为事后对权利人给予赔偿而获得当然的法律效力。[10]
在判断某种公共利益具有优先性之后,我们还应考虑如何处理好公共利益和私人利益的冲突的问题。
处理这一问题的途径有两个:
一是从宪法和基本法律的途径解决。一国宪法是该国法制的背景,首先在宪法中应明确除为公共利益需要并给予合理补偿外,私人的权利不受非法剥夺和侵害。关键的问题是宪法本身或宪法解释机构对何谓“公共利益”应当做出更明确的界定。除宪法外,一国的基本法律还应将具体的社会关系纳入其调整的范围,如上述案例中,小区社群的公共利益和其成员的利益的冲突应当可以纳入物业管理方面的基本法律。但是我们看到,中国2003年出台的《物业管理条例》重点在于规制业主大会、业主委员会以及物业管理委员会之间的外部关系,对小区社群(业主全体)及其内部成员(单个业主)的关系,只是笼统规定了业主公约、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力[11];对于可能产生利益冲突的解决没有进一步做出规定,仅仅侧重于组织管理方面的规定,忽略了其中包含的契约性法律关系。
二是从契约的途径解决。在公共利益与私人利益不可避免地发生冲突的情况下,在某些领域强行规定公共利益优先并不有助于问题的圆满解决。在某些涉及到社群公共利益与其成员利益发生冲突的情况下,我们可以跳出组织法[12]所强调的决定——服从关系的局限性,从平等主体间关系的角度考虑解决的途径,与其在法律上界定何者利益优先不如将选择权交于当事人自身——通过协商进而通过权利的自我约束和补偿机制,务实地解决纠纷、化解矛盾。
[结论]
以上的思考向我们揭示:在现代法治社会,公权利和私权利的冲突在本质上反映了道德和法律、公益和私利内在的差异和对立。缺乏具体的语境,我们无法判断公权利和私权利何者具有更高的价值或更应受到法律的保障。但可以肯定的是,此种冲突不是不可调和无法解决的,法律往往只能做出原则性的指导:私权利的行使不得违反社会公共利益,公权利的行使也不应使私人利益遭受不必要的损失。因此,无论是在私权利的行使有可能损害公共利益的时候还是公权利的行使有可能损害到私人利益的时候,行使权利的一方都应本着互利互让、诚信协作的基础上自觉约束其自身权利行使的边界;权利受限的当事方因此应当获得公平、合理的补偿;在损害实际发生后受损的一方均有权要求侵害方给予相应的赔偿。

注释:
[1] 根据哈耶克的二元论观点,法律和立法是两个不同的事物,社会生活中活的法律才是立法的源泉,而不是相反。因此,探讨公权利和私权利在现实生活中是如何冲突并解决的可以为立法上如何解决公共权力的架构及其限制问题提供借鉴,公共权力在行使过程中剥离了国家意志的形式后,本质上与公权利无异。
[2] 博登海默认为,道德起源于“有组织的群体强烈渴求创立社会生存的宽容环境,创立社会道德的箴规来遏制群体内的侵略性,减少掠夺和肆无忌惮的行为, 培育对别人的关心,从而扩大了和睦共处的可能性。……道德箴规的主要目的是诱使人们去做社会所称赞的行为。社会道德很有理由被看作对客观的价值等级的认可,这些价值指导人们在特定社会中彼此如何相处。” 参见[美]埃德加•博登海默:《法理学—法律哲学和方法》,上海人民出版社,1992年版,第337页。
[3] 严格意义上说,“法无明文禁止即自由”的原则仅适用于私法领域,在公法领域,应遵循“法无明文许可则禁止”的法律原则。
[4] 前现代社会是以血缘关系为基础的传统社会的统称,资本主义社会以前的社会可以看作是前现代社会。
[5]《民法通则》第83条因此可以看作是规定了一项选择性义务,即当事人可以通过协商使一方的权利受到限制,受限制的一方对相对方也就承担了契约上的义务。
[6]《民法通则》第134条。
[7] 富勒认为,“义务的道德和法律最接近,……义务的道德可以帮助法律决定某一行为是否应在法律上加以禁止。义务的道德所谴责的行为一般说就是法律所禁止或应当禁止的行为。……向往的道德和法律没有直接联系。……但是,向往的道德同法律的目的实现有联系。转引自:张文显:《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社,1996年版,第404-405页。
[8]《民法通则》第7条。
[9] 有学者提出界定“公共利益”的四个基本标准,分别是公共性、合理性、正当性和公平性。参见袁曙宏:《“公共利益”如何界定?》, 载自《人民日报》 (2004年08月11日 第十三版)。
[10] 承担民事赔偿责任本身已表明该行为的违法性,显然,违法行为不因为事后赔偿而转化为合法行为。
[11] 《物业管理条例》第12条、第17条。

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