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河北省信访条例

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 22:30:03  浏览:9344   来源:法律资料网
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河北省信访条例

河北省人大常委会


河北省信访条例
河北省人大常委会


(1995年7月8日河北省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1995年7月8日公布 1995年9月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 信访人的权利和义务
第三章 信访工作机构和人员
第四章 受理范围
第五章 办理规则
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保障信访人的合法权益,维护信访活动的正常秩序,保持社会的稳定,密切国家机关同人民群众的联系,促进国家机关的各项工作,根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 凡本省行政区域内的信访,均适用本条例。
第三条 本条例所称信访,是指信访人通过书信或者走访等形式向国家机关和国家工作人员反映情况、表达意愿、提出建议,并由有关国家机关进行处理的活动。
所称信访人,是指进行信访活动的公民、法人和其他组织。
所称国家机关是指本省行政区域内的国家权力机关、行政机关、审判机关和检察机关。
所称直接责任归属机关或者单位,是指对具体的信访事项负有直接管辖权或者直接处理责任的机关或者单位。
第四条 信访人依法信访受法律保护,任何组织和个人不得压制和打击报复。
第五条 各级国家机关应当认真处理来信,热情接待来访,倾听人民的意见和建议,接受人民的监督,努力为人民服务。
各级国家机关负责人应当接待重要来访,阅批重要来信,处理重要信访事项。
各级国家机关及所属各部门必须有一位负责人分管信访工作。
第六条 处理信访事项应当遵循下列原则:
(一)分级负责、归口办理;
(二)依照法律、法规和有关规定办事:
(三)实事求是,重证据,重调查研究;
(四)处理问题与思想疏导和法制宣传相结合;
(五)及时办理,把问题解决在当地或者基层。

第二章 信访人的权利和义务
第七条 信访人享有下列权利:
(一)对任何国家机关和国家工作人员提出批评和建议;
(二)对任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为提出控告或者检举;
(三)在自身合法权益受到侵害时提出申诉、控告;
(四)向有关国家机关反映情况和问题,提出要求;
(五)向有关国家机关催促处理、要求答复信访事项;
(六)对有关国家机关作出的答复和处理不服时,向上一级国家机关提出重新答复和处理的要求。
第八条 信访人应当履行下列义务:
(一)遵守宪法、法律、法规和规章;
(二)如实反映情况;
(三)遵守信访秩序,尊重社会公德,爱护公共财产;
(四)接受和服从国家机关依照法律、法规和有关规定作出的答复和处理。
第九条 信访人反映问题应当先向直接责任归属机关或者单位提出;直接责任归属机关或者单位不予办理的,可以向其上一级机关或者单位反映。
通过书信反映问题,提倡签署真实姓名,写明通信地址和邮政编码;申诉、控告、检举信,应当写清被申诉、控告、检举人的基本情况和基本事实。
走访反映问题,应当出示本人身份证明。
第十条 走访反映群体意愿、要求的,应当推举代表,代表人数不超过4人。

第三章 信访工作机构和人员
第十一条 县级以上国家机关应当设立负责信访工作的机构。
县级以上人民政府所属各部门应当明确信访工作机构或者配备信访工作人员。
乡级人民政府和街道办事处应当配备专职或兼职信访工作人员。
第十二条 各级信访工作机构是代表本级国家机关处理信访事项,保障信访渠道畅通,指导、协调信访工作的综合部门,其职责:
(一)受理来信,接待来访;
(二)承办上级机关转办、交办的信访事项;
(三)向有关责任单位或者下级机关转办、交办、督办信访事项;
(四)调查处理领导交办的重要信访事项;
(五)协调处理有关信访事项;
(六)向信访人宣传宪法、法律、法规和有关规定;
(七)调查研究信访情况,及时向国家机关及其负责人提供信访信息;
(八)指导、检查下级的信访工作,审查下级处理的信访事项;
(九)总结交流信访工作经验,组织培训信访工作人员;
(十)对信访工作不负责任造成严重后果的单位及其负责人,向有关部门提出处理建议。
第十三条 国家机关应当选配坚持原则,廉洁奉公,作风正派,责任心强,有一定法律知识、政策水平和会做群众工作的人员从事信访工作。
第十四条 信访工作人员应当忠于职守,熟悉法律、法规和有关规定,严格依法办事;热情接待、认真办理来信来访;为信访人的控告、检举保守秘密。
第十五条 信访工作人员在信访工作中有进行调查、提出建议、参加有关会议和阅读有关文件的权力;遇有危害国家利益,危及公民人身和财产安全的紧急情况时,可以先行处理,事后及时报告。

第四章 受理范围
第十六条 各级国家机关负责本行政区域内的信访工作,并建立信访工作责任制。
第十七条 各级人民代表大会及其常务委员会受理下列信访事项:
(一)对本级和下级人民代表大会及其常务委员会的工作及颁布的地方性法规、通过的决议、决定的批评和建议;
(二)对本级国家行政机关、审判机关、检察机关遵守执行宪法、法律、法规和本级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定的批评、建议和申诉;
(三)对本行政区域内的经济、文化、社会事务等行政工作的批评和建议;
(四)对本级人民代表大会代表,常务委员会委员及国家工作人员的批评和建议以及对上述人员违法失职行为的申诉、控告或者检举;
(五)上级人民代表大会及其常务委员会转办、交办的信访事项;
(六)接受信访人法律、法规询问;
(七)应由各级人民代表大会及其常务委员会处理的其他信访事项。
第十八条 各级人民政府受理下列信访事项:
(一)对执行本级人民代表大会及其常务委员会和上级行政机关决定、命令方面的批评和建议;
(二)对本级人民政府制定的规章、行政措施,发布的决定、命令的批评和建议;
(三)对人民政府管理本行政区域内的经济、文化、社会事务等行政工作的批评和建议;
(四)对本级人民政府所属各工作部门和下级人民政府就有关问题的处理提出的申诉和意见;
(五)对政府机关及其工作人员违法失职行为的申诉、控告或者检举;
(六)上级人民代表大会及其常务委员会、上级人民政府、本级人民代表大会及其常务委员会转办、交办的信访事项;
(七)应由人民政府处理的其他信访事项。
第十九条 各级人民法院受理下列信访事项:
(一)对人民法院工作的批评和建议;
(二)对本级人民法院工作人员和下一级人民法院负责人的违法失职行为的申诉、控告或者检举;
(三)依法由人民法院管辖案件的告诉、上诉和申诉;
(四)上级人民代表大会及其常务委员会、上级人民法院、本级人民代表大会及其常务委员会转办、交办的信访事项;
(五)应由人民法院处理的其他信访事项。
第二十条 各级人民检察院受理下列信访事项:
(一)对人民检察院工作的批评和建议;
(二)对本级人民检察院工作人员和下一级人民检察院负责人的违法失职行为的申诉、控告或者检举;
(三)依法由人民检察院受理的申诉、控告或者检举;
(四)上级人民代表大会及其常务委员会、上级人民检察院、本级人民代表大会及其常务委员会转办、交办的信访事项;

(五)应由人民检察院受理的其他信访事项。

第五章 办理规则
第二十一条 信访事项一般由直接责任归属机关或者单位受理。
(一)对不属于本机关或者单位职责范围的信访事项,应当从接到之日起5日内移送直接责任归属机关或者单位。
(二)对越过直接责任归属机关或者单位的走访,属于重大、特殊的信访事项,上级机关或者单位应当直接受理;属于一般信访事项,应当向信访人指明受理的机关或者单位。
(三)对涉及几个机关或者单位职责范围的信访事项,受理机关、单位应当主动和有关机关、单位协商办理,或者向上级机关、单位报告,由上级机关、单位指定办理。
(四)原直接责任归属机关或者单位已合并的,其信访事项由合并后的机关或者单位受理;原直接责任归属机关或者单位撤销的,其信访事项由被撤销机关或者单位的上一级主管部门直接受理或者指定单位受理。
(五)各级国家机关接受信访事项必须进行登记。
第二十二条 信访事项的办理按下列规定进行:
(一)信访事项的直接责任归属机关或者单位,应当在受理之日起1个月内办理完毕;情况比较复杂的,可以适当延长,但不得超过3个月,办理结果应当在规定时限内书面答复信访人;法律、法规另有规定的,从其规定。
(二)对涉及群体利益的信访事项,责任归属机关或者单位的负责人应当亲自主持办理,同时做好信访人的稳定工作;信访人反映的群体意愿、要求超出接待机关或者单位处理权限的,应当向信访人做好解释工作,并向上一级或者有关机关、单位报告。
(三)对未按本条例第十条规定推举代表反映群体意愿、要求的走访,接待机关或者单位应当告知信访人推举代表反映问题,其余人员返回;同时,通知其主管部门、责任归属机关或者单位负责人及时到场,动员信访人返回;必要时公安机关应当协助维持好现场秩序。
(四)上级机关或者负责人交办的信访事项,承办机关或者单位应当在3个月内办理完毕,并将办理结果向交办机关或者负责人报告,同时书面答复信访人;不能按期办理完毕的,应当向交办机关或者负责人说明原因,报告办理进度。
(五)上级主管机关对交办信访事项的查处报告必须进行审查,对有问题的,应当及时提出建议或者责令承办机关或者单位重新办理;必要时,可以依照程序调卷审查,调人汇报,督促办理或者直接办理。
(六)信访工作机构和信访工作人员对信访中有较大参考价值的建议和意见,应当送有关机关或者负责人研究处理。
第二十三条 信访事项的复查按下列规定进行:
(一)信访人对信访事项处理不服的,应当持原办理机关或者单位出具的书面答复意见,向其上一级有关机关提出复查要求,复查机关应当在接到复查要求1个月内作出复查答复;情况复杂的,可以适当延长,但不得超过2个月;法律、法规另有规定的,从其规定。
(二)上级机关对信访事项的复查,如果确认原办理机关或者单位的处理意见并无不当,应当予以维持,并书面答复信访人;确认处理不当的,可以责令其重新处理,也可以直接做出处理决定。
第二十四条 对需要通过调解、仲裁、行政复议或者诉讼解决的信访问题,受理机关或者单位应当告知信访人分别向调解组织、仲裁机构、复议机关或者司法机关提出。
第二十五条 对无具体规定又需要解决的信访问题,办理机关或者单位可以比照有关法律、法规和有关规定酌情解决;确实解决不了的,应当向信访人说明,并视情况向上一级机关反映。
第二十六条 国家工作人员同办理的信访事项有利害关系的,应当回避。
第二十七条 精神病人到接待机关或者单位纠缠的,由其监护人或者所在单位负责接回。造成侵权的,其监护人应当承担民事责任。

第六章 奖励与处罚
第二十八条 国家机关及工作人员执行本条例,在信访工作中做出显著成绩的,由主管机关或者上级机关给予表彰、奖励。
第二十九条 信访人有下列情形之一的,由有关国家机关、单位按照有关规定给予表彰、奖励:
(一)提出的意见、建议,对政治、经济、文化等事业的发展有突出贡献的;
(二)提出的批评、建议,对改进国家机关的工作有重要作用的;
(三)揭发、检举国家机关和国家工作人员严重违法、违纪行为,查证属实的;
(四)举报违法犯罪活动,对维护国家安全、社会稳定有突出贡献或者为国家挽回重大经济损失的。
第三十条 各级国家机关及其信访工作机构有下列情形之一的,由上级机关或行政监察机关根据情节给予单位及其主管负责人通报批评或者行政处分:
(一)属于本单位职权范围内的信访事项,应当受理而不受理的;
(二)对重要信访事项处理不力,造成严重后果的;
(三)对上级国家机关及其工作机构作出的关于信访事项的协调处理决定,拒不执行的。
第三十一条 国家工作人员有下列情形之一的,由其所在单位或者主管机关、行政监察机关视情节轻重,分别给予批评教育或者行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)对信访事项敷衍塞责、扣压或者顶拖不办的;
(二)隐匿、伪造或者擅自销毁信访材料的;
(三)将控告、检举、揭发材料转交、泄露给被控告、检举、揭发单位或者本人及其亲属的;
(四)对信访人威胁、压制、打击报复的;
(五)利用职权敲诈勒索、收受贿赂、徇私舞弊的;
(六)有其他违法违纪行为的。
第三十二条 信访人有下列行为之一的,由有关部门或者所在单位视其情节轻重,分别给予批评教育、纪律处分或者遣送回当地;违反治安管理处罚条例的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法权利的;
(二)捏造事实,诽谤、诬告陷害他人的;
(三)诱使、胁迫他人信访的;
(四)在各级国家机关驻地打标语、呼口号、张贴摊摆大小字报,围堵、冲击国家机关,致使国家机关的公务活动不能正常进行,以及占领公共场所、拦截车辆或者聚众堵塞交通,严重破坏公共场所秩序、交通秩序及有其他违法行为的;
(五)拒不接受和服从国家机关依照法律、法规和有关规定作出的答复和处理,坚持无理要求的。

第七章 附 则
第三十三条 本条例自1995年9月1日起施行。



1995年7月8日
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邯郸市价格评估管理办法

河北省邯郸市人民政府


邯郸市价格评估管理办法

1998年9月17日


第一条为加强价格评估的管理,统一价格认证标
准,规范价格评估行为,保护评估当事人的合法权益,根
据(中华人民共和国价格法)和有关法律法规的规定,制
定本办法。
第二条凡是在本市进行价格评估,应当遵守本办
法。
本办法所称价格评估,是指价格评估机构接受评估
当事人的委托,对事故损坏、保险理赔、降价销售、无主、
拍卖、留量、抵债、纠纷、火灾损失、应税等物品进行价格
鉴定和评估;接受行政执法和司法机关委托,对扣押、追
缴、没收等物品进行价格鉴定、评估。
第三条价格评估应当遵循客观公正、自愿有偿的
原则。
第四条各级物价部门是价格评估的主管部门,负
责价格评估管理工作。其设立的价格事务所是本行政
区域内物品及服务的估价机构,依法出具的价格评估结
论具有法律效力。
第五条价格评估机构必须具备以下条件:
(一)具备独立的法人资格;
(二)有相应的专职价格评估人员;
(三)有相应的组织章程和管理制度;
(四)有相应的资质证书。
第六条价格评估人员,必须经过专业培训和考
试;取得价格评估人员注册执业资格证书之后,方可执
业。
第七条承办估价作业,每个估价项目不得少于两
名价格评估人员。对数额较大、情况复杂的估价项目,
应当组成三人以上的估价小组进行评估。
第八条价格评估人员与委托估价项目的当事人
有利害关系或其他关系可能影响公正估价的,应当回
避。
第九条价格评估应当按照下列程序进行:
(-)委托价格评估;
(二)受理价格评估;
(三)现场勘察;
(四)鉴定。估算;
(五)出具估价报告书。
第十条评估当事人委托价格评估,应当向评估机
构递交估价委托书。估价委托书应当载明下列内容:
(一)委托人的名称、地址及法人代表姓名、职务;
(二)委托评估标的物品名称、种类、规格、数量、来
源与购买(获取)时间、地点等;
(三)委托评估的理由和要求;
(四)委托人认为其他需要说明的内容。
估价委托书应当附有评估标的物的产权、技术标准
等资料。
第十一条价格评估机构收到估价委托书后,应当
对估价委托书载明的事项及当事人提供的有关资料进
行审查。对符合价格评估受理条件的,评估双方应当按
照国家有关法律规定鉴定评估业务合同,约定估价有关
事项。
第十二条价格评估计算方法,应遵循下列原则:
(一)属于国家定价的,按国家规定价格计算;
(二)属于国家指导价的,以规定的中准价为基础,
参照市场价格水平计算;
(三)属于市场调节价的,按照市场中等价格计算;
(四)生产领域中的半成品按照成品价格折合计算,
原辅材料按照进货价格加实际合理费用计算;_
(五)运输途中的物品,按当时交货地市场价格加合
理运杂费计算,国家另有规定的除外;
(六)需要拆旧的,依照国家规定和实际使用程度,
按照成新率并参照市场价格水平计算;
(七)文物、金银、珠宝、有价证券等特殊物品,按国
家有关规定办理;
(八)事故损坏物品,按重建、修复价格计算,国家另
有规定或有合同约定的除外;
(九)对依法拍卖的财物,按实际价格折成当地市场
批发价格计算;
(十)对于灭失物品,按当事人的证词和有效凭证及
有关部门的有效证明,并调查当时当地同类物品市场的
中等价格计算;
(十一)商检处理案件所涉及的物品,按进出口商
作价原则参照国内同类物品认定价格。
第十三条价格评估人员接受委托进行估价,应
持对评估标的物品逐项查验、分类核定并查明相关数
和资料,取得必要的证据,不得抽样或综合估价。
第十四级价格评估机构接受委托后应当在15
内向委托人出具(估价鉴定结论书),另有约定的除;
价格评估机构出具的(估价鉴定结论书)有效期为一。
超过有效期应重新委托评估。
第十五级价格评估应遵守国家有关保密规定
估人员不得泄员评估业务中涉及的保密事项。
第十大经委托人对价格评估机构出具的《估份
定结论书)有异议的,可以在收到估价结论之日起15
内向原价格评估机构书面提出复该申请,价格评估测
接到复核申请之B起7日内作出复核结论,并出具《o
复核结论书》5委托方对复核估价仍有异议的,可在15
内委托上一级估价机构重新复核裁定,上一级估价却
受理重新复核裁定申请后,15日内作出《复核裁定中
逾期提出异议的,价格评估机构不予受理。
第十七条价格评估机构出具(估价鉴定结论。
和《复核估价结论书》必须由两人以上集体研究认定;
有注册执业资格的价格评估承办人员签字,价格评亿
自负责人签名或盖章并加盖单位公章后方可生效。
第十八条价格评估,实行有偿服务,评估费由
托方支付,收费标准按省物价局、省财政厅有关规定执
行。
第十九条价格评估机构必须依法公正办案,对弄
虚作假,玩忽职守,致使评估结果失实的,根据情节轻重
给予下列处理:
(一)警告;
(二)通报批评,限期改正;
(三)依照法律、法规和规章规定罚款;
(四)依法取消价格评估资格;
(五)对单位负责人和直接责任者给予行政处分。
第二十条价格评估人员利用职务之便佝私枉法,
构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条各级价格事务所在价格评估过程中,
价格评估人员可凭(价格评估执业资格证书)或单位介
绍信向当事人、有关单位和个人调查取证,被调查人员
不得拒绝接受调查或提供假证。必要时价格评估人员
可请求司法机关予以协助。
两名以上价格评估人员签字的证明材料可作为估
价依据。
第二十二条本办法自公布之日起施行。
国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
联系方式:13520108510;010-58695236
工作单位:北京市闻泽律师事务所
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