国家林业局关于加快推进森林认证工作的指导意见

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借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

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　　北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
　　据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
　　借名买房


　　■实际出资人和名义买房人
　　产生纠纷一般有两种类型
　　据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
　　从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
　　双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
　　■尴尬的判决：
　　实际出资人享有长期居住权
　　该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
　　据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
　　法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
　　黑白合同
　　■经济适用房涨价
　　买卖双方“翻脸”
　　另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
　　而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
　　该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
　　在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
　　■“黑白合同”是否有效
　　法院存在两种观点
　　记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
　　专家观点
　　经适房相关政策应当立法
　　昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
　　丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
　　案例
　　借名买房双方反目　老夫妇面临无家可归
　　在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
　　老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
　　房主卖房后反悔　不认“黑白合同”
　　回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
　　张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元（双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同）。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
　　而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
国土资源部


中华人民共和国国土资源部令

第　38　号

　　《外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法》，已经2006年11月20日国土资源部第5次部务会议通过，现予公布，自2007年3月1日起施行。《外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法》由国家测绘局负责监督执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 部　长　 孙文盛
　　 　二○○七年一月十九日



外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法

　　第一条　为加强对外国的组织或者个人在中华人民共和国领域和管辖的其他海域从事测绘活动的管理，维护国家安全和利益，促进中外经济、科技的交流与合作，根据《中华人民共和国测绘法》和其他有关法律、法规，制定本办法。
　　第二条　外国的组织或者个人在中华人民共和国领域和管辖的其他海域从事测绘活动（以下简称来华测绘），适用本办法。
　　第三条　来华测绘应当遵循以下原则：
　　（一）必须遵守中华人民共和国的法律、法规和国家有关规定；
　　（二）不得涉及中华人民共和国的国家秘密；
　　（三）不得危害中华人民共和国的国家安全。
　　第四条　国务院测绘行政主管部门会同军队测绘主管部门负责来华测绘的审批。
　　县级以上各级人民政府测绘行政主管部门依照法律、行政法规和规章的规定，对来华测绘履行监督管理职责。
　　第五条　来华测绘应当符合测绘管理工作国家秘密范围的规定。测绘活动中涉及国防和国家其他部门或者行业的国家秘密事项，从其主管部门的国家秘密范围规定。
　　第六条　外国的组织或者个人在中华人民共和国领域测绘，必须与中华人民共和国的有关部门或者单位依法采取合资、合作的形式（以下简称合资、合作测绘）。
　　前款所称合资、合作的形式，是指依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》的规定设立合资、合作企业。
　　经国务院及其有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，外国的组织或者个人来华开展科技、文化、体育等活动时，需要进行一次性测绘活动的（以下简称一次性测绘），可以不设立合资、合作企业，但是必须经国务院测绘行政主管部门会同军队测绘主管部门批准，并与中华人民共和国的有关部门和单位的测绘人员共同进行。
　　第七条　合资、合作测绘不得从事下列活动：
　　（一）大地测量；
　　（二）测绘航空摄影；
　　（三）行政区域界线测绘；
　　（四）海洋测绘；
　　（五）地形图和普通地图编制；
　　（六）导航电子地图编制；
　　（七）国务院测绘行政主管部门规定的其他测绘活动。
　　第八条　合资、合作测绘应当取得国务院测绘行政主管部门颁发的《测绘资质证书》。
　　合资、合作企业申请测绘资质应当具备下列条件：
　　（一）符合《中华人民共和国测绘法》以及外商投资的法律法规的有关规定；
　　（二）符合《测绘资质管理规定》的有关要求；
　　（三）合资、合作企业须中方控股；
　　（四）已经依法进行企业登记，并取得中华人民共和国法人资格。
　　第九条　合资、合作企业申请测绘资质应当提供下列材料：
　　（一）《测绘资质管理规定》中要求提供的申请材料；
　　（二）中方控股的证明文件；
　　（三）企业法人营业执照；
　　（四）国务院测绘行政主管部门规定应当提供的其他材料。
　　第十条　测绘资质许可依照下列程序办理：
　　（一）提交申请：合资、合作企业应当分别向国务院测绘行政主管部门和其所在地的省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门提交申请材料；
　　（二）初审：国务院测绘行政主管部门在收到申请材料后依法作出是否受理的决定。决定受理的，应当及时通知省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门进行初审。省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门应当在接到初审通知后20个工作日内提出初审意见，并报国务院测绘行政主管部门；
　　（三）审查：国务院测绘行政主管部门接到初审意见后5个工作日内送军队测绘主管部门会同审查，并在接到会同审查意见后8个工作日内作出审查决定；
　　（四）发放证书：审查合格的，由国务院测绘行政主管部门颁发相应等级的《测绘资质证书》；审查不合格的，由国务院测绘行政主管部门作出不予许可的决定。
　　第十一条　申请一次性测绘的，应当提交下列申请材料一式三份：
　　（一）申请表；
　　（二）国务院及其有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件；
　　（三）按照法律法规规定应当提交的有关部门的批准文件；
　　（四）外国的组织或者个人的身份证明和有关资信证明；
　　（五）测绘活动的范围、路线、测绘精度及测绘成果形式的说明；
　　（六）测绘活动时使用的测绘仪器、软件和设备的清单和情况说明；
　　（七）中华人民共和国现有测绘成果不能满足项目需要的说明。
　　第十二条　一次性测绘应当依照下列程序取得国务院测绘行政主管部门的批准文件：
　　（一）提交申请：经国务院及其有关部门批准，外国的组织或者个人来华开展科技、文化、体育等活动时，需要进行一次性测绘活动的，应当向国务院测绘行政主管部门提交申请材料。
　　经省、自治区、直辖市人民政府批准，外国的组织或者个人来华开展科技、文化、体育等活动时，需要进行一次性测绘活动的，应当向国务院测绘行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门分别提交申请材料；
　　（二）初审：国务院测绘行政主管部门在收到申请材料后依法作出是否受理的决定。经省、自治区、直辖市人民政府批准，外国的组织或者个人来华开展科技、文化、体育等活动时，需要进行一次性测绘活动的，国务院测绘行政主管部门决定受理后，应当及时通知省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门进行初审。省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门应当在接到初审通知后20个工作日内提出初审意见，并报国务院测绘行政主管部门；
　　（三）审查：国务院测绘行政主管部门受理后或者接到初审意见后5个工作日内送军队测绘主管部门会同审查，并在接到会同审查意见后8个工作日内作出审查决定；
　　（四）批准：准予一次性测绘的，由国务院测绘行政主管部门依法向申请人送达批准文件，并抄送测绘活动所在地的省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门；不准予一次性测绘的，应当作出书面决定。
　　第十三条　依法需要听证、检验、检测、鉴定和专家评审的，所需时间不计算在规定的期限内，但是应当将所需时间书面告知申请人。
　　第十四条　合资、合作企业应当在《测绘资质证书》载明的业务范围内从事测绘活动。一次性测绘应当按照国务院测绘行政主管部门批准的内容进行。
　　合资、合作测绘或者一次性测绘的，应当保证中方测绘人员全程参与具体测绘活动。
　　第十五条　来华测绘成果的管理依照有关测绘成果管理法律法规的规定执行。
　　来华测绘成果归中方部门或者单位所有的，未经依法批准，不得以任何形式将测绘成果携带或者传输出境。
　　第十六条　县级以上地方人民政府测绘行政主管部门，应当加强对本行政区域内来华测绘的监督管理，定期对下列内容进行检查：
　　（一）是否涉及国家安全和秘密；
　　（二）是否在《测绘资质证书》载明的业务范围内进行；
　　（三）是否按照国务院测绘行政主管部门批准的内容进行；
　　（四）是否按照《中华人民共和国测绘成果管理条例》的有关规定汇交测绘成果副本或者目录；
　　（五）是否保证了中方测绘人员全程参与具体测绘活动。
　　第十七条　违反本办法规定，法律、法规已规定行政处罚的，从其规定。
　　违反本办法规定，来华测绘涉及中华人民共和国的国家秘密或者危害中华人民共和国的国家安全的行为的，依法追究其法律责任。
　　第十八条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由国务院测绘行政主管部门撤销批准文件，责令停止测绘活动，处3万元以下罚款。有关部门对中方负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对形成的测绘成果依法予以收缴：
　　（一）以伪造证明文件、提供虚假材料等手段，骗取一次性测绘批准文件的；
　　（二）超出一次性测绘批准文件的内容从事测绘活动的。
　　第十九条　违反本办法规定，未经依法批准将测绘成果携带或者传输出境的，由国务院测绘行政主管部门处3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十条　来华测绘涉及其他法律法规规定的审批事项的，应当依法经相应主管部门批准。
　　第二十一条　香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的组织或者个人来内地从事测绘活动的，参照本办法进行管理。
　　第二十二条　本办法自2007年3月1日起施行。